不動産の売買と土地境界の確認

みなさん、こんにちは
ひかり土地家屋調査士法人の二宮です。

過去に掲載したブログのテーマで

『土地の売買契約をする際に、「現在の実測面積で価格設定するケース」と「登記面積でするケース」がある』と紹介させて頂きました。

今回は実測面積で価格設定するケースについて、少し詳しくお話したいと思います。

実測面積とは、土地の売買時における取引対象地の区画(いわゆる隣接地との境界)を、実際に測量して面積を算出する事です。

現実的に、多くの場合、隣接の地権者と土地の境界確定協議を行い、筆界(境界)確認書を締結した上で取引面積が算定されます。

しかしながら、境界確定協議を行わず、現地において隣接地と区分する為にあるブロック塀やフェンス等を測量し、そこが境界だろうと推定し、その構造物にて区切られている部分を取引面積として算定される場合があるので注意が必要です。
この場合でも測量自体は行っておりますので『実測面積』となります。

後者の場合で隣接地権者と境界確定協議を行わない理由としては、

  1. コストの削減(費用の問題)
  2. 協議しようとしたが相互の主張に折り合いがつかず、筆界(境界)確認書締結まで至らなかった
  3. そもそも過去より土地境界についてのトラブルをかかえている(協議の申し入れすらしていない)

等の理由が考えられます。

取引対象地の境界について、(1)及び(2)のように、万が一、その土地に境界紛争や境界確定訴訟が継続中であったりしても、買主となる第三者は登記記録等によってそれを知ることができません。よって、売主はその事実を隠して土地を売ってしまい、買主が不測の損害を被る恐れがあります。

(1)の場合においても、土地取得後に何らかの必要性があり、境界確定協議を隣接地権者に申し入れをしてみた結果、境界を巡る争いが発生する恐れがあるほか、仮に境界確定協議が順調に進み、全ての隣接地権者と筆界(境界)確認書を締結できたとしても、測量誤差の範囲を超え、購入時と比較して面積が減少してしまうという結果を招くおそれがあります。

隣接地との境界紛争が1度起こってしまえば、大変深刻な事態となり、解決に時間がかかります。
お隣さんと争ったまま、気を使って生活するのはとてもストレスに感じる事と思います。

このような事から、取引を安全かつ円滑に行う為、また、後々のトラブルを回避する為にも、多くの場合は売主側にて境界確定協議を行い筆界確認書を締結し、売り出すわけです。

ただし、筆界(境界)確認書があるからと言って、100%安心できるわけではありません。

まず、その筆界(境界)確認書にされている署名・捺印が間違いなく相手方本人のものかどうか確認しなければなりません。本人確認という意味合いから、実印による捺印と印鑑証明書を添付する事で、本人のものである事を担保します。
印鑑登録をしていない、または何らかの事情により、印鑑証明書を添付できない場合も当然考えられます。
そのような場合には、弊社の場合においては、運転免許証の写しや健康保険証の写し等の、本人しか持つことができないだろうと考えられるものを受領しておく等、何らかの手段により本人確認をした上で筆界(境界)確認書を締結して頂くようにしております。
※運転免許証等の写しを受領しても、社内の個人情報保護規定により筆界(境界)確認書には添付しておりません。厳重管理の上、弊社で保管しております。

次に、筆界(境界)確認書の効力が誰に対してまで有効か、という事です。
筆界(境界)確認書は契約の当事者間のみで有効となる契約書(私文書)であるため、相手方の権利が第三者に移転されると、その確認書によって境界位置が第三者に対して100%保全されるものではありません。
したがって前所有者とは良好な関係だったとしても、相手方が変わる事で新たな紛争が発生する事も考えられます。

とは言え、紛争等が発生してしまった場合、前所有者と締結した筆界(境界)確認書は大変重要な資料となりますので、筆界(境界)確認書は大切に保管して頂くようお願いします。

そこで、私達は境界確定作業までの依頼を受任した場合、完了期日や予算、確定後の面積の増減等の状況により、地積更正登記まで行う事をご提案させて頂く場合があります。地積更正登記をする事で、法務局に地積測量図が備わり、依頼地の境界位置が公示されます。
よって、筆界(境界)確認書の締結のみで完了する場合と比較して、トラブルを回避できる可能性が上がるのです。

土地家屋調査士は、筆界という公法上のものを取り扱う事から、既存資料や現地状況等の事実に基づき、公平、公正、中立的な立場で境界確定協議を行わなければなりません。しかしながら、数多くある事務所のうち弊社を選んで頂いた以上、ご依頼者様の大切な資産を保守及び保全する事を1番に考えて業務を行っております。

また、グループの強みを生かし、資格内の職域にとらわれず、資産管理を行う上で包括的に最善な方法を検討し、ご提案等をさせて頂く事も可能ですので、お気軽にご相談下さい。

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