みなさん、こんにちは。
ひかり土地家屋調査士法人の吉村です。
今回は、境界の立会についてお話したいと思います。
土地家屋調査士が土地の測量を行う際には、通常、隣接所有者の方に境界の立会いをお願いして境界の確認の作業を行います。
みなさまのお宅にも土地家屋調査士が、境界の立会をお願いしますと、突然訪問された方もおられるかもしれません。
突然に訪問することはさておき、どうして土地の境界の立会いを求められるのかというと、土地は必ず隣接している土地があるため、もし自分だけで境界を決めてしまうと、隣接している土地の境界も決まってしまうため、隣接している土地の所有者と共同して境界を確認する必要があるためです。一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、筆界点と筆界点を結んだ線、つまり境界線を隣接地所有者同士が確認しあうことにより、正確な測量が行う事ができるのでお互いの利益となります。筆界が確認された場合、必要に応じて書面として残し、これが将来の紛争を未然に防止するにもなるのです。
境界に異存はないけれど書類に署名押印することに抵抗がある場合や、「越境物が気になる、自治会で決めた道路やゴミ置場の清掃をしない」といった、私的理由から署名を拒否する方もたまにいらっしゃいます。
過敏に慎重になって「トラブルに巻き込まれるような署名などしたくない」と思う方が大半だと思います。署名出来ない理由をあげればきりがありませんが、境界確認をしておけば、将来的に土地を手放す時等に、売買で「隣接地所有者の全員の立会証明書類がなければ、契約を解除します。」と言った特約を買主側で要求することも増えてきており、円滑な取引に支障を来たす恐れがあります。
そのようなトラブルや土地や建物に対しての不安事がある場合はいつでもお気軽にご相談頂ければと思います。
みなさん、こんにちは。ひかり土地家屋調査士法人の二宮です。
今回は、不動産登記制度と不動産登記記録のあらましについて簡単に紹介したいと思います。
↓↓不動産登記記録（表題部）サンプル
現在の不動産登記記録における『表題部』の起源は、今から約１２０年程前に整備された土地台帳というものにさかのぼります。
↓↓土地台帳サンプル
土地台帳が整備された一番の目的は、『租税』（いわゆる税金）の為ですが、それまで農民は税金を『年貢』（農作物）によって物納しておりました。しかし、農作物による物納では飢饉等（天候等によって農作物が不作となる事）により、安定した税収が得られませんでした。そこで、土地の価格を決めその地価の３％を税金として国民に納めさせる事としたのが、地租改正事業です。現在、法務局に備え付けられている土地の位置関係や形状を示した『公図』の基となる土地台帳附属地図という図面も、土地台帳とあわせて当時作成されました。
↓↓土地台帳附属地図サンプル
租税の為の資料（土地台帳や土地台帳附属地図）が整備されていく事と同時に、明示３２年、不動産登記法が制定されました。当時の登記簿は、主に担保権を設定する為のものだったものです。
↓↓明治時代の登記簿（サンプル）
担保権とは、抵当権や質権のように不動産を担保にして金銭を得る権利の事です。担保権の為に登記制度が発達し、所有権や賃借権、地上権等の物権へと発達していきました。当初の登記簿とは、現在の登記記録でいうところの権利部的な役割を担っていました。
このように当初別々であったもの（管轄の役所が違っていた）が不動産登記法の変遷を経て、法務局にて一括して管理されるようになり、現在の不動産登記記録のような構成となったのです。
不動産登記制度は欧米諸国でも実施されており、不動産が貴重な財産であるという事は共通認識のようです。私達土地家屋調査士、司法書士は不動産登記手続きにかかるプロフェッショナルとして、皆様の貴重な財産を保全するお手伝いをしております。
土地家屋調査士の主な業務の一つ、境界確定測量についてお話したいと思います。境界確定測量とは、隣地の方と境界をはっきりさせるための測量のことです。
この「境界」には「筆界」と「所有権界」という２種類のものがあります。「筆界」とは簡単にいうと、土地の区画を示す線のことで公法上の境界のことで、「所有権界」は、所有権の範囲を示す線、私法上の境界のことです。
つまり、公法上の境界と私法上の境界が一致しているといいのですが、中には不明である、決まっていないなんてことも数多くあります。ですから、お隣さんと明確に境界が定まっていないような場合に、我々、土地家屋調査士が、隣接者の方との境界確認の作業を行います。
隣接者の方の立会がどうして必要なのか、一言で言えば、土地の「筆界」を土地の所有者が確認しあうためです。
どこかの土地に全く隣接していないというものはありません。つまり、どのような土地であっても、隣の土地というものが存在しています。
一つの土地、通常、「一筆」といいますが、土地とこれに隣接する他の土地との間において、筆界点と筆界点を結んだ線、つまり境界線を隣接地所有者同士が確認しあうことで、正確な測量が行うことができ、ひいてはお互いの利益になることになります。筆界が確認された場合には、お互いが確認したことを証明するための書面が作成され、同じものを持ち合い、土地の所有者が変わった場合などにでも、その所有者に対して通用するものとなり、将来の紛争を未然に防止する事にもなるのです。
境界に異存は無いけれど、「越境物が気になる、自治会で決めた道路やゴミ置場の清掃をしない」といった、個人的な理由や、「トラブルに巻き込まれるような署名などしたくない」といった関わりたくないといった理由など、署名されない方の理由をあげればきりがありません。
ただ、境界確認をしておけば、将来的に土地を売却する場合、「隣接地所有者の全員の立会証明書類がなければ、契約をしない」というような場合にも備えることができますから、境界の確認をしておいて損することはないのではないでしょうか。
もし、土地家屋調査士が境界の立会に来られて、自分では判断することに自身がない、不安を覚えるといったようなときには、別の土地家屋調査士に依頼をしてみるのもひとつかも知れません。当然、費用は発生しますが、実印を押す書類です、費用はかかりますが、土地家屋調査士といった測量のプロのアドバイスを受け、納得してから署名するのが当然ではないでしょうか。
その他にも、土地や建物に対しての不安事がある、今は大丈夫だけど、子供の世代になればお隣さんとの事情もわからなくなり、揉める恐れもあるかもというような場合には、いつでもお気軽にご相談頂ければと思います。
みなさん、こんにちは。 ひかり土地家屋調査士法人の大栢です。
今回は、「土地家屋調査士が代理人として申請する表題登記（表示登記）と司法書士が同じく代理人として申請する権利登記の違い」についてお話したいと思います。
不動産登記とは
「大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿、登記記録）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。」（法務省HPより一部抜粋）
登記簿に記載する登記記録は，土地１筆、又は１個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。そして、表題部への登記を表題登記（表示登記）、権利部への登記を権利登記と呼んでいるのです。
表題部に登記されている内容
- 土地の場合
「所在」「地番」「地目」「地積」「原因」「所有者」が記録されています。
所在は地番までの住所であり、地番のみを表記し、地目とは利用状況の種類（家が建っている土地なら宅地、畑なら畑、田んぼなら田 など）、地積は土地の面積、原因はこれまでのその土地に係る登記の推移（土地を分けたなら分筆、地目が変われば地目変更などが表記されます。）、所有者はその土地の所有者を記録されています。 - 建物の場合
「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「原因」「所有者」が記録されています。
所在は地番まで表記され、家屋番号と呼ばれる番号が記録されます。種類は、どのような利用をされているかが記録され（住宅なら居宅、アパートなら共同住宅など）、構造とはどのような材料でどんな屋根で何階建てなのかが記録されます（木造かわらぶき2階建など）。床面積は、建物内の面積を表記しています。原因はこれまでのその建物に係る登記の推移（いつ新築されたのか、いつ増築されたのかなど）所有者はその建物の所有者を記録されています。
上記の表題部の内容に変更が生じた場合や、新しく建物などを建築した場合などに表題部の登記が行われます。
権利部について
権利部は、甲区と乙区に分けて記録されます。
- 甲区には、その不動産の「所有権」に関する事項が記録されています。
内容は「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」が記録されています。
順位番号は、登記された順番を表しています。登記の目的は、建物新築の場合の「所有権保存」や売買契約や相続などによる「所有権移転」など、どんな目的で登記がされたのかが記録されます。受付年月日は、登記を受け付けた日付です。原因には、どのようにその所有権に関する権利を得たかという原因を示しています。「売買」「相続」「贈与」などが挙げられます。その不動産（土地又は、建物）の所有者が誰か？その氏名と住所が記載されます。権利者その他の事項には、その不動産（土地・建物）の所有者について、その氏名と住所が記録されています。 - 乙区には、不動産の所有権以外の権利に関する事項が記録されています。
所有権以外の権利とは抵当権や根抵当権、質権などの「担保権」や地上権や賃借権などの「用益権」です。
乙区の内容は「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」が記録されています。
順位番号は、登記された順番を表しています。登記の目的は「抵当権設定」など所有権以外の権利について記録されます。受付年月日は、登記を受け付けた日付です。原因には、どのようにその所有権に関する権利を得たかという原因を示しています。「平成○年○月○日金銭消費貸借平成○年○月○日設定」というように記載されます。権利者その他の事項には、権利が抵当権なら「債権額」「利息」「損害金」「債務者」「抵当権者」などが記録されます。
表題部の登記は、土地・建物に変更が起こった場合や、新しく新築した場合など、現在の状と登記記録の内容を一致させるための登記です。
この登記を扱う専門家を、「土地家屋調査士」といい、現地にて土地・建物の調査行っています。
権利部の登記は、新しく家を建てた場合の保存登記や、買った場合等の売買による移転登記等の所有権に関する登記です。
この登記を扱う専門家を「司法書士」といい、不動産取引に立会、公正な立場から取引を円滑に行い、また、相続が発生した物件に対しては迅速に対応しています。
ご自分の不動産について、気になることがある場合、例えば、ご親族が亡くなったのでどうしたらいいのか、子供・兄弟に不動産の名義を変更（贈与）したいけれどどのような手続きが必要なのかなど、お気軽にお問合せいただければ、当事務所の各専門家が丁寧にご説明させていただきます。
今回は、筆界特定制度についてお話させて頂きたいと思います。
筆界特定制度とは、『隣接する土地の所有者間で筆界に争いが生じ、民間で解決できないケースに筆界特定登記官が土地所有者等の申請により筆界線を特定する制度』です。つまり、専門的知識を有する筆界調査委員の調査結果、意見を踏まえ、又、申請人、関係人の弁明、提出された資料等により総合的に判断し特定する制度となります。
筆界特定がなされると
- 登記記録の筆界特定欄に筆界特定年月日番号が記録されます。
- 管轄登記所より筆界特定書の写しの交付を受けることができます。
- 管轄登記所より筆界特定図の写しの交付を受けることができます。
その効果として
筆界特定には筆界特定登記官が筆界の現地における位置についての判断を示すものであり形成的効力は無ありません。最終的に筆界を法的に確定する必要があるときは、筆界確定訴訟によることになります。しかしながら事実上、その後の登記手続や裁判手続において、その結果が尊重されることがほとんどです。
手続費用
-
- 登録免許税：固定資産評価額により算出。（A土地とB土地の筆界を特定する場合A土地とB土地の合算）評価額合計が１億円の場合→１４，４００円
- 別途測量を要する場合、測量費用の負担が生じますが、すでに申請者のほうで測量業者の測量成果を持っているケースがほとんどで、その提供により略追加負担は生じません。
メリット：
- 費用について、筆界確定訴訟、調停等に比べ相当程度リーズナブル。
- 登記記録に記録され公の閲覧に供されるので第三者に対抗できます。
- 煩わしい関係者への連絡等すべて法務局行うので、申請人の精神的負担が軽減されます。
デメリット：
- 申請から特定されるまで約9ヶ月～1年半程度かかります。
- 筆界特定後、同筆界について筆界確定訴訟により異なる筆界が示された場合、筆界特定は効力を失います。
まとめ
法務局の筆界特定制度がスタートして10年以上たちますが、申請件数は年々増加の一途をたどっています。
その反面、従来からある裁判での境界確定訴訟の件数は半減しています。これは筆界特定制度の主旨が国民のニーズに合致し機能している証しです。事案にもよりますが、まずは筆界特定制度を利用することをお勧めします。
こんにちは
ひかり土地家屋調査士法人の道中です。
今回は、土地を測量する際に使用する『トータルステーション』と呼ばれる機器について、お話したいと思います。
一般的に土地を測量するには、角度と距離を計測し、そのデータが必要となりますが、それを計測するための機器が『トータルステーション』と呼ばれるものです。たまに街中で作業着を着て、三脚の上に機械を載せて覗いている人たちを見かけることがないでしょうか。すべてではありませんが、その三脚の上に載せている機械がトータルステーションと呼ばれるものです。
トータルステーションは、設置しているポイントから土地の高低差や斜距離が測れ、ある方向からの角度が測定できます。
さらに詳しく説明しますと、
- 分度器つきの望遠鏡のことをトランシットといいます。
- トランシットに距離を測る機能をつけたものを光波といいます。
- 光波に測量ソフトを組み込んだものをトータルステーションと呼びます。
また、トータルステーションは会社で設計図上での距離を計算し、現場に赴きポイントを測り出す作業が出来ます。
どういった場合にこの作業が行われるかと言いますと、道路と敷地境界のポイントの管理及び工事後のポイントの復元を復元して欲しいような場合などです。工事などを行っていると、一度埋設した現場での境界標が取れてしまい、どこかわからなくなってしまう場合がよくあります。そのような場合に、トータルステーションに座標を記憶させておけば何度でもポイントを復元することが出来ます。（逆打ちの作業と呼ばれます。）
トータルステーションを使用する場合にはしっかりとポイントに正確に据付なければより精度の高い測量は出来ません。
私自身、上司から気をつけるように教えられたことのなかで、次の３つのポイントがあります。
- 高さ
高さに関しては三脚の足を伸ばして作業しやすい高さに調整し、全体的にバランスよく安定するように設置することです。 - 整準
整準に関しては傾いている機器を水平にし、整準ねじで微調整を行います。整準ねじを動かせば機器の傾きが変わってしまいます。又、正確な水平を検知する気泡管が設置されていますがこれを見ながら気泡管が中心にくるように調整することが求められます。 - 求心
求心に関してはトータルステーションの中心を鋲（測点）の鉛直線上に正確に合わせていくことが必要です。
今となっては、気泡管の調整に関して最初は慣れるまでに時間がかかり、先輩によく怒られたことを思い出します。上記の作業を慎重に行い、しっかり固定する事によって精度の高い測量が可能となります。
また、トータルステーションを設置する場所に関して、通常は通行人や通行車等の邪魔にならないように選定しますが、どうしても道の中央や通行の妨げになる場所を選定しなければならない時があります。そんな時は急いで作業を行い、結構気を使いながら作業を行います。たまに通行人の鞄や、手などがトータルステーションに触れたりすると最初から設置し直ししなければならず大変ですが、再度慎重に設置して測量作業を行います。
我々はいろんな現場でいろんな場面に出くわしますが常に精度の高い測量を目指して作業を行っています。いろんな経験を積むことによって更に精度の高い仕事が出来ると考えており、いい測量が出来た時にはやはりこの仕事をやっていて良かったと感じることができます。
みなさん、こんにちは。
ひかり土地家屋調査士法人の大栢です。
今回は、GNSS測量（GPS測量）とはどういうものかをお話したいと思います。
GNSS測量とは人工衛星を使用した測量方法であり、従来の二人一組でTS（トータルステーション）を使用した測量とは大きく方法が異なります。
まず、GNSSとは、Global Navigation Satellite Systemの略称であり、日本語訳では全球測位衛星システムと呼ばれています。
近年まで、GNSS測量ではなくGPS測量という名称でした。GPS（Global Positioning System）は、アメリカ合衆国が、航空機・船舶等の航法支援を目的として、人工衛星を利用した衛星測位システムです。その同じ人工衛星システムを利用して測量を行うことから、GPS測量と呼ばれていました。
2011年4月より、GPSだけでなく、GLONASS、Galileo、準天頂衛星（QZSS）等を使用する全球測位衛星システム（GNSS）へと更新されたため、名称がGPSからGNSSへと変更されたのです。
- GPS … アメリカ合衆国が運用している衛星測位システムです。
- GLONASS … ロシア連邦が運用している衛星測位システムです。
- Galileo … EU（ヨーロッパ連合）が運用している衛星測位システムです。
- 準天頂衛星（QZSS） … 日本政府とJAXAによって、主に日本地域向けに利用可能としている地域航法衛星システムです。
GNSSのメリット
- 「直接 公共座標(世界測地系)や経緯度・標高を求める事ができる」
観測したい場所の公共座標値や経緯度・標高を求めることができます。
また、工事現場内に基準点を設ける場合、一般的に国道沿いなどにある既設の基準点や山の上の三角点から基準を移設します。しかし従来の測量(トータルステーション・他)では、現場と基準点の距離が離れれば離れるほど誤差が大きくなり、測量日数がかかり費用が増大します。
ＧNSS測量は、直接ＧNSS衛星からの電波を受信・測位するため、上記のロスがありません。また、電子基準点 を使用することにより、新点のみの観測だけとなり大幅に効率化が図れ、高精度・短工期・省コスト化が可能です。 - 「相互の視通不要」
建築現場や測量作業エリア内に重機や建物などの障害物があり、次の基準となる点が直接見えなくとも問題がなく、複雑な多角測量（トラバース測量）を組む必要がないため、誤差の解消と省力化が可能です。 - 「天候に左右されない」
従来の測量(トータルステーション・他)では、天候などにより精度が大きく左右され、また悪天候の場合 観測ができない場合もありましたが、ＧNSS測量は、雨・風・雪・かげろうなどの天候による影響をほとんど受けることがなく、２４時間観測が可能です。
欠点としては
- 空が開けていない・・・観測点近くの高い木、建物は電波受信の障害物になります。
- 衛生電波の反射・・・建物や看板、山の稜線などは衛星電波の反射の原因になります。
- 妨害波の影響・・・高圧送電線・大電力レーダーの近くでは観測に影響を受けます。
- 専用器械が必要・・・衛星電波の受信と同時に測量行うため専用の器械が必要になります。
上記の点に気をつければ、広範囲において高精度の測量が可能であり、これからの測量において、基準点の測量に関してはGNSS測量が基本となり高精度化が進んでいくものと思われます。
地籍調査とは
地籍調査とは、国土調査法、不動産登記法に基づき、主に市町村が主体となって、一筆(※)ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する調査です。「地籍」とは、土地の存する場所、いわば「土地に関する戸籍」のことです。各個人には固有の「戸籍」という情報があり、様々な行政場面で活用されているのと同様に、土地についても「地籍」の情報が行政の様々な場面で活用されています。
我が国では、土地に関する記録は登記所において管理されていますが、土地の位置や形状等を示す情報として登記所に備え付けられている地図（公図）は、その半分ほどが明治時代の地租改正時に作られた精度の低い地籍図(村図、字限図、一筆限図)などをもとにしたものです。そのため登記所に備え付けられている地図（公図）は、境界や形状などが現実とは異なっている場合が多くあり、また、登記簿に記載された土地の面積も、正確ではない場合があるのが実態です。
地籍調査が行われることにより、その成果は登記所にも送られ、登記簿の記載が修正され、正確な地図が更新されることになります。また、固定資産税算出の際の基礎情報となるなど、市町村における様々な行政事務の基礎資料として活用されます。
※土地の所有権等を公示するために、人為的に分けた区画のこと。土地は「筆」(ひつ)という単位でカウントされます。登記所では、一筆ごとに登記がなされ、土地取引等の単位となっています。
地籍調査の目的
①土地取引の円滑化・登記手続の簡素化
地籍調査が未実施で、土地の境界等が不明確な地域では、土地の取引や担保権の設定の際、境界調査に多くの時間や費用を要することがあるほか、隣人との間で境界をめぐって争いが生じることもあります。多くの場合、これらは潜在的なリスクにとどまるものの、ひとたび土地の売買や相続等で問題が顕在化した場合には、円滑な土地取引等の支障となります。また、相続に伴う土地の分筆の際など、登記所への分筆登記申請に当たって、通常、土地所有者自ら隣接地権者に現地立会いを求めて境界を確認する必要がありますが、地籍調査の成果を活用することにより、登記手続が簡素化され、手続に要する費用が縮減されることもあります。
②公共事業の効率化・まちづくりへの寄与
道路の建設・拡張などの公共事業を実施する際には、測量と用地買収が行われますが、土地の境界が不明確な場合には、用地買収に先立ち、該当箇所のみならず周辺地域一帯の用地測量等が必要となる場合があります。このため、本来不必要な時間とコストがかかり、進捗状況次第では工期が遅れ、事業自体が中止となるおそれもあります。同様に、土地区画整理事業や市街地再開発事業等のまちづくりを進める上でも、特に都市部においては関係者が多数となることもあり、境界確認の未実施が各種事業の阻害要因となります。
③災害復旧・復興事業の迅速な実施
地震・津波、土砂崩れ、水害等の災害によって、土地の形状が変わり、現地の境界目印等が流出してしまった場合、地籍調査が実施されていなければ、確認作業が困難になるとともに、地権者が亡くなっていれば立会いによる調査も不可能となり、復旧計画の策定に大きな支障を来します。災害復旧においては、特にライフラインの復旧、住宅再建等のスピードが最重視され、境界確認の遅れがそのまま復興事業の遅れにつながってしまいます。事前に地籍調査が実施されていれば、個々の土地境界が地球上の経緯度など座標値で結び付けられ、数値として管理されるため、万が一現況が大きく変化しても、境界等を正確に復元することができます。
④固定資産税の徴収適正化
地籍調査が実施されていない地区の登記簿上の地積は、明治時代の地租改正時の測量に基づくものも少なくなく、当時は面積を過小に申告することが多かったことから、実際の面積よりも小さくなっている場合があります。地籍調査を実施することで正確な測量が行われ、多くの場合、面積が増加することから、課税額が是正され、課税負担の公平性が確保されます。
まとめ
メリットとしては、①公費により私有地の境界が明確になる。②無用な土地トラブルの未然防止。
③土地取引の円滑化。などがあげられます。しかしながら公共事業といえども土地所有者双方のコンセンサスが必要となり、地価の高い都会などでは実施が困難となるため、現在までは過疎地域を中心に行なわれていたのが実情です。
近年は東北大震災等の教訓を踏まえ、南海トラフ地震、都市直下型地震等未曽有の災害に備え③の重要性がクローズアップされており、地籍調査の一層の推進が求められています。
みなさん、こんにちは
ひかり土地家屋調査士法人の二宮です。
過去に掲載したブログのテーマで
『土地の売買契約をする際に、「現在の実測面積で価格設定するケース」と「登記面積でするケース」がある』と紹介させて頂きました。
今回は実測面積で価格設定するケースについて、少し詳しくお話したいと思います。
実測面積とは、土地の売買時における取引対象地の区画(いわゆる隣接地との境界)を、実際に測量して面積を算出する事です。
現実的に、多くの場合、隣接の地権者と土地の境界確定協議を行い、筆界（境界）確認書を締結した上で取引面積が算定されます。
しかしながら、境界確定協議を行わず、現地において隣接地と区分する為にあるブロック塀やフェンス等を測量し、そこが境界だろうと推定し、その構造物にて区切られている部分を取引面積として算定される場合があるので注意が必要です。
この場合でも測量自体は行っておりますので『実測面積』となります。
後者の場合で隣接地権者と境界確定協議を行わない理由としては、
- コストの削減（費用の問題）
- 協議しようとしたが相互の主張に折り合いがつかず、筆界（境界）確認書締結まで至らなかった
- そもそも過去より土地境界についてのトラブルをかかえている（協議の申し入れすらしていない）
等の理由が考えられます。
取引対象地の境界について、（１）及び（２）のように、万が一、その土地に境界紛争や境界確定訴訟が継続中であったりしても、買主となる第三者は登記記録等によってそれを知ることができません。よって、売主はその事実を隠して土地を売ってしまい、買主が不測の損害を被る恐れがあります。
（１）の場合においても、土地取得後に何らかの必要性があり、境界確定協議を隣接地権者に申し入れをしてみた結果、境界を巡る争いが発生する恐れがあるほか、仮に境界確定協議が順調に進み、全ての隣接地権者と筆界（境界）確認書を締結できたとしても、測量誤差の範囲を超え、購入時と比較して面積が減少してしまうという結果を招くおそれがあります。
隣接地との境界紛争が１度起こってしまえば、大変深刻な事態となり、解決に時間がかかります。
お隣さんと争ったまま、気を使って生活するのはとてもストレスに感じる事と思います。
このような事から、取引を安全かつ円滑に行う為、また、後々のトラブルを回避する為にも、多くの場合は売主側にて境界確定協議を行い筆界確認書を締結し、売り出すわけです。
ただし、筆界（境界）確認書があるからと言って、100％安心できるわけではありません。
まず、その筆界（境界）確認書にされている署名・捺印が間違いなく相手方本人のものかどうか確認しなければなりません。本人確認という意味合いから、実印による捺印と印鑑証明書を添付する事で、本人のものである事を担保します。
印鑑登録をしていない、または何らかの事情により、印鑑証明書を添付できない場合も当然考えられます。
そのような場合には、弊社の場合においては、運転免許証の写しや健康保険証の写し等の、本人しか持つことができないだろうと考えられるものを受領しておく等、何らかの手段により本人確認をした上で筆界（境界）確認書を締結して頂くようにしております。
※運転免許証等の写しを受領しても、社内の個人情報保護規定により筆界（境界）確認書には添付しておりません。厳重管理の上、弊社で保管しております。
次に、筆界（境界）確認書の効力が誰に対してまで有効か、という事です。
筆界（境界）確認書は契約の当事者間のみで有効となる契約書（私文書）であるため、相手方の権利が第三者に移転されると、その確認書によって境界位置が第三者に対して100％保全されるものではありません。
したがって前所有者とは良好な関係だったとしても、相手方が変わる事で新たな紛争が発生する事も考えられます。
とは言え、紛争等が発生してしまった場合、前所有者と締結した筆界（境界）確認書は大変重要な資料となりますので、筆界（境界）確認書は大切に保管して頂くようお願いします。
そこで、私達は境界確定作業までの依頼を受任した場合、完了期日や予算、確定後の面積の増減等の状況により、地積更正登記まで行う事をご提案させて頂く場合があります。地積更正登記をする事で、法務局に地積測量図が備わり、依頼地の境界位置が公示されます。
よって、筆界（境界）確認書の締結のみで完了する場合と比較して、トラブルを回避できる可能性が上がるのです。
土地家屋調査士は、筆界という公法上のものを取り扱う事から、既存資料や現地状況等の事実に基づき、公平、公正、中立的な立場で境界確定協議を行わなければなりません。しかしながら、数多くある事務所のうち弊社を選んで頂いた以上、ご依頼者様の大切な資産を保守及び保全する事を1番に考えて業務を行っております。
また、グループの強みを生かし、資格内の職域にとらわれず、資産管理を行う上で包括的に最善な方法を検討し、ご提案等をさせて頂く事も可能ですので、お気軽にご相談下さい。
みなさん、こんにちは。
ひかり土地家屋調査士法人の大栢です。
「現況測量」と「境界確定測量」の違いについてお話したいと思います。
測量の目的は、地上の状況を把握し地形図を作成することが目的です。
地形図を作成するための地形測量は、地上の地物や地貌(ちぼう)、すなわち土地の起伏その他の地形の特徴などをできるだけ忠実に表現するための測量です。
国土地理院発行の5万分の1や2万5000分の1の地形図はその代表例ですが、5万分の1図のほうは明治・大正時代に平板測量でつくられ、2万5000分の1図のほうは大半が写真測量によりつくられています。
現況測量とは、地形図作成のような広範囲の測量ではなく、あくまでも必要な場所について、現在の土地の状況をそのまま反映させただけの測量であり、ブロック塀・建物・既存境界標等の現地に存在する地物を測り、対象土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときにする測量です。
土地境界については調査や確認を行わないため、算出される土地の面積は「現況面積」と呼ばれ、境界確認後の「確定実測面積」とは寸法や面積が異なってくることが多く、注意が必要です。
また、土地境界に関しては、道路管理者や隣接土地所有者との立会を行いませんので、費用を安く抑えられ、作業も比較的短期間で終了致します。
境界確定測量とは隣地所有者の立会い及び確認や官公署の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。
土地分筆登記や土地地積更正登記を行う場合は、申請を行う土地について、境界確定測量により境界が確定していることが必要です。
境界確定測量を行う場合は、以下のような手順を踏みます。
- 法務局調査・・・・法務局にて、依頼地や隣接土地について、公図・地積測量図・全部事項証明書等の必要な資料の収集作業を行います。
- 現況測量・・・・・上記で説明したとおり、土地の状況について測量し、現況測量図を作成します。
- 道路境界確定・・・道路と依頼地について、境界が確定しているかどうかの調査を行います。確定が出来ていなければ、道路との境界確定を官公署と行います。
- 隣接地立会・・・・隣接土地所有者と境界について、法務局資料や現況測量図を用いながら、現地立会の上境界を確認します。
- 筆界確認書作成・・隣接土地所有者と境界が確認されれば、境界標と呼ばれる目印を現地に設置します。その後、筆界確認書と呼ばれる境界確認文章２通作成し双方が１通づつ保管することになります。
尚、境界確定測量は、隣接土地所有者や道路管理者（官公署）との立会や、調査・測量図面作成等に約３ヶ月の期間を要します。
簡単ではありますが、以上が境界確定測量の流れになります。
境界確定測量は、時間・金銭ともに多くかかってしまいますが、将来起こりうるかもしれない紛争を防止する意味でも、出来る限り境界確定測量を行っていくことをお勧めします。
みなさん、こんにちは。
ひかり土地家屋調査士法人の吉村です。
今回は、土地の「越境物」についてお話したいと思います。
隣地さんとの敷地の境界を確認して欲しいといった依頼があります。
これは、土地の境界の事で隣地の方とトラブルがあるのと同じように、越境している構造物（屋根やブロック塀）や、樹木、引き込みしている電線等など、越境している建物があれば、隣地さんとのトラブルの原因となってしまいますので、そういったことを確認したいというような場合にご依頼を頂きます。
越境している構造物であったとしても、所有権は隣の人のものですから、勝手に壊したりすることはできません。
また、自分の建物が越境しているような場合には、「越境している瓦が落ちてくると危ないからすぐに取壊してほしい」や「越境している樹木からでる落葉が迷惑だからすぐに剪定してほしい」などの無理難題を言われることもあります。
このように、越境しているような建物などを放っておくことは、後々のトラブルの原因となりますから、思い立ったときに、越境の事実を確認しておく事が大切です。
隣地さんと越境物の確認ができれば、土地の所有者同士でお互いの認識を合意したことを証明する「覚書、確認書、協定書」を取り交しておけば、後々のトラブルを回避する事ができ、不動産を売却するとき、あるいは相続が発生して世代が交代したような場合でも、問題を先送りするようなことにはなりません。
ひかり土地家屋調査士法人では約２０メートルほどの上空にある構造物や地中にある根っこまで、最新の測量機械を使用し、長年の経験に基づく測量技術を駆使し、越境物の確認をすることができます。
土地の越境などでラブルにならないように、隣地さんとの越境物について困っている、土地や建物に対しての不安事がある場合はいつでもお気軽にご相談頂ければと思います。
測量の言葉の意味を広辞苑で調べてみると、「①器械を用い、物の高さ、深さ、長さ、広さ、距離を測り知ること。②地球上の各点相互の位置を求め、ある部分の位置、形状、面積を測定し、かつこれらを図示する技術」とあります。
また、測量法における測量の言葉の定義としては「土地の測量をいい、地図の調製及び測量用写真の撮影を含む（測量法第3条）」とあります。一口に測量といっても、いくつかの種類があり、基本測量、地形測量、写真測量、応用測量等がありますが、みなさんに身近な測量としては、現地測量（現況測量）と用地測量（境界確定測量）ではないでしょうか。
測量の歴史は古く、遡ると古代エジプトの時代から行われてきたとされていて、日本では西暦700年頃には、班田収授法（田を人々に分け、収獲から祖を徴収する法）や豊臣秀吉が行った太閤検地など、時の権力者である政府は必ず土地を測量し、年貢の徴収などで使われてきました。
また、有名な人物として伊能忠敬が、西暦1800年頃に、日本地図作成のため、全国で本格的な測量を行ったことについては、多くの方が知っておられるでしょう。
現在における測量の技術を使った我々の仕事は、都市や街を造るために土地の広さや起伏を測ったり、位置関係を明らかにしたり、地図を作ったり、道路や河川の計画を実施したりすることを目的としています。
現在の測量機器は飛躍的に進歩し、GPS等を使用し世界基準の「座標」と呼ばれる数値によって、さまざまな場所が測量されています。
作業は基本的に、２人１組でＴＳ（トータルステーション）と呼ばれる機械を使うことが多いと思います。たまに道路の脇で三脚に大きな機械を乗せて、作業を行う風景を見られたことはあると思いますが、あれが測量をしている作業風景になります。最近では、ドローンとGPSを連動させ、地上の広範囲を写真撮影し、GPSのデータを使って地図を作成する方法も行われています。
では、適正な測量費や測量の知識について解説していきます。
１、測量とは
１-１、現況測量とは
現在の土地の状況をそのまま反映させた測量であり、ブロック塀・建物・既存境界標等の現地に存在する地物を測り、対象土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときにする測量です。
土地境界に関しては、道路管理者や隣接土地所有者との立会を行いませんので、測量費を抑えられるのが特徴です。
１-２、境界確定測量とは
隣地所有者の立会い及び確認や官公署の図面をもとに土地の境界を全て確定させる測量のことです。
土地分筆登記や土地地積更正登記を行う場合は、申請を行う土地について、境界確定測量により境界が確定していることが必要です。
隣地所有者、行政との立会い及び確認を行いますので、どうしても、測量費が増えてしまうのが特徴です。
詳しくはこちらを参考に
（https://hikari-souzoku.com/blog/sokuryou-toha）（https://hikari-souzoku.com/blog/sokuryo）
２、測量費に影響する要素
２-１、面積
土地の面積が大きければ、その分作業量が多くなりますので、測量費が増える要素です。
小さければ作業量が少なくなり、その分安くなるかというと、そうではありません。
交通費、調査費など土地の面積に関わらない費用もありますので、ケースバイケースです。
２-２、形
土地の形が正方形などであれば、測量作業がし易いため、測量費に影響はありません。一方、変形している土地は、作業がし難いため測量費が増える要素です。
２-３、高低差
山を切り開いた造成地などの土地は、斜面のため隣接地との高低差がある場合が多いです。
依頼土地だけでなく隣接土地に入って作業が必要になったりしますので、事前に隣接者に挨拶や日程調整など測量以外の作業が必要になり、測量費が増える要素です。
２-４、障害物
弊社の場合、測量を依頼される土地は、長年住まれていなかった空き家が多いです。
測量は測量機械から見えないところは測れませんので、見えるようにする必要があるのですが、上記のような空き家の土地は、手入れできていない庭木や雑草が生い茂っている場合があり、測量作業前に伐採や草刈りの作業が必要になりますので測量費が増える要素です。
３、適正な測量費を知るための４つの項目
３-１、官公庁調査
皆様ご存知の、ビジネスの鉄則である「彼を知り己を知れば百戦殆うからず」です。
「相手の実情と自分の実力を正しく知ることで、負けない戦い方ができる」という意味の諺です。
測量で例えると、「彼」とは、接している隣接土地、道路になります。「己」とは、依頼地である自分の土地の事になります。土地の所有者、面積、図面などを調べれるだけ調べ尽くすことによりスムーズな測量業務の進めていきます。
昔に作成した隣接土地との境界確認書などは、官公庁には保存されていませんので、タンスの奥、金庫に置いてある図面資料などは是非探していただいて、提供して頂くと助かります。状況を知ることが、スムーズに測量ができるかの大事なポイントです。
３-２、測量関連
内訳としては、現況測量、基準点測量、境界点測量などの項目があります。上記の２でお話した内容によって、ここの項目の測量費用が増減します。まずはご自身の土地の現地の状況を一度確かめてみましょう。
３-３、境界標設置
測量して立会などした後は、境界標を設置していきます。境界標の種類によって材料費や施工費が変わってきます。
詳しくはこちらを参考に（https://hikari-ouzoku.com/blog/kyoukaihyou）
３-４、関係権利者押印取得
隣接土地の所有者様にご署名、ご捺印をしていただく作業のことです。郵送で済ませれれば良いのですが、やはり直に対面で署名、捺印して頂くことがベストになります。ですので、押印取得は時間が掛かる要素になります。事前に依頼地の所有者様が隣接土地の所有者様に声掛けなどをすることによりスムーズに進みますので、ご協力していただくと助かります。
４、測量費の調べ方
測量費を調べる方法を２種類ご紹介します。
４-１、不動産会社、測量会社などのホームページで確認する。
会社によっては土地の面積など入力すれば、概算の測量費が調べられるホームページもあります。地域差もありますので、なるべく土地の近郊の会社で調べましょう。
４-２、不動産会社、測量会社に見積依頼をしてみる。
見積依頼は大体、無料ですので、気軽に依頼してみるのも良いでしょう。
複数の見積を取ると、より適正な測量費がわかります。
５、適正な測量費を知って、損をしない不動産売買をしよう
今回ご紹介した測量費への影響要素、測量費の各項目の意味そして、相場の測量費を知っていれば、適正な範囲から外れた測量費を払うリスクはきわめて低くなります。不動産会社、測量会社の提示された測量費は適正かどうかを冷静に判断できるはずです。
今回は適正な測量費についてお話させていただきました。
いやいや、知りたいのは適正な測量費じゃない。測量費を安くする方法だという方の声が聞こえてきそうです。
最後に測量費を抑える方法をお伝えしましょう。
上記でも度々出てきていますが、測量費を安くする方法は、なんと言っても「所有者様のご協力」です。これ無くしてスムーズな測量は行えません。
協力というのは、隣接土地の所有者への事前の声掛け、持っている土地の資料の提供、立会の同席、事前の庭木の手入れなどです。測量費を安くするには測量作業以外の費用を減らすのがポイントでもあるのです。
測量のお見積り依頼、測量費などについてのご質問など、お気軽にご相談下さい。
お待ちしております。
測量に関する、相談・お問い合わせ
ひかり土地家屋調査士法人の吉村です。
今回は、不動産の土地の地目についてお話したいと思います。
土地の用途や種類が変わった場合、所有者は法務局に対して、変更があったという申請をしなければなりません。
土地を二つに分けたいといった分筆の登記など（一般的に創設的登記あるいは形成的登記といいます）とは異なり、土地の表題登記や変更登記と言われる既に発生している事実に基づく報告的登記と呼ばれるものは、申請義務が課せられています。
この違いは不動産の登記簿を閲覧して取引をする人たちのために、タイムリーにその事実を反映させておきたいというものからになります。
実務上においても、こういった変更の届出をしないと銀行からの融資ができないなど不利益を被ることがあり、我々土地家屋調査士は、お客様の依頼を受け、現地を確認して、法務局に手続きを行います。では、変更とはどのような例があるかご紹介致します。
- 畑に土を入れ、新しく建物をたてたとき
それまでは、畑として利用していました。しかし、地盤改良などを行って、その上に建物を新しく建築したときは、土地の地目が「畑」から「宅地」へと変更されることになり、申請が必要となります。注意点として「畑」や「田」から地目を変更する申請を行う場合、農地法の許可を受ける必要があります。 - 建物を取り壊して駐車場にしたとき
自分の住んでいたところの建物を、引っ越したのでその建物を取り壊して、駐車場として以後利用しようとした場合、土地の利用方法が「宅地」から「雑種地」へと変わることになります。また、当然ながら建物を取り壊すことにより、建物の滅失登記の申請も必要になってきます。 - 山林を伐採して建物をたてたとき
地目が山林となっている場所を整備して、新しく建物を建てたときには、土地の利用方法が「山林」から「宅地」へ変わることになります。ちなみに、「山林」と「畑」の違いは、耕作の方法によらないで竹木の生育する土地を一般的に山林と定義しています。つまり、放っておいても木々が育つようなところであれば「山林」、きちんと肥料などをやって植え育てることをしているところを「畑」として扱っています。 - お店をやめて自宅にしたとき
最後に土地と違って建物の話になりますが、建物もその種類が変更されればその登記を申請しなければなりません。例えば飲食店を営んでいた建物を自分が住むためにリフォームしたようなときには、建物が「店舗」から「居宅」へと変更されることになります。
以上は、ほんの一例にすぎません。司法書士の権利の登記と違って、土地家屋調査士の携わる登記は申請義務が課せられている登記がたくさんあります。
自分は大丈夫かなと疑問に思われたらお気軽にご相談頂ければと思います。
自分が持っている土地が、境界で争いになってしまったらどうしたらいいでしょう。
不動産は我々にとって非常に高価なものです。土地境界の紛争は人的紛争とも言われ、単に境界の紛争だけでなく相隣関係によるさまざまな要素がかかわっていることがあり、そのことから多くの時間と費用がかかってしまいます。このように、隣地さんとの境界について争いが起こってしまった場合、どのような解決手段があるのかをご紹介したいと思います。
もちろん、解決のためには土地家屋調査士が活躍する場面が多くでてきますので、ぜひこの機会に覚えておいてください。
①民間解決
一般的な方法で、当事者が現地において立会いし、境界線を確認するのですが、お互いに争いがないことが前提となります。こちらは土地家屋調査士が代理人として立ち会うこともできます。
②筆界特定制度
境界の認識がお互いに異なっていて、相手が立ち会ってくれない、行方不明など自分たちでは解決できない場合、所有者の申請によって法務局の登記官が境界線を特定（公の判断を示す）してくれる制度です。こちらも土地家屋調査士が代理人となって申請することができます。なお、この結果に納得することができなければ、後に裁判で争うこともできます。
③裁判外紛争解決制度（ADR）
②とおなじく境界の認識が異なっているというところは同じですが、こちらの制度は相手方が境界解決のために協力姿勢があるということが必要になります。つまり、問題解決はお互い望んでいるが、当事者間では話し合いがつかないため、土地家屋調査士や弁護士といった第三者に立会いのもと、話し合いの手伝いをしてもらうという制度で、裁判ではなくあくまでも話し合いでの解決を目指すものになります。こちらは、土地家屋調査士と弁護士が共同で受任することになります。
④調停
③と同様に境界について認識が異なっていて、解決にむけての協力姿勢はあるのですが、その話し合いの場面を裁判所で行うというものです。裁判所では調停委員といった裁判所から選任された第三者の意見や双方の陳述、資料などをもとに話し合いで解決することになります。こちらは裁判所の手続となるため、弁護士でないと代理人にはなれません。
⑤境界確定訴訟
こちらはその字の如く、訴訟によって裁判所に決定してもらう制度となります。弁護士が代理人となりますが、土地家屋調査士はその道の専門家として境界確定測量や現況測量など、訴訟資料の作成のお手伝いをすることになります。
土地の境界について困ったことがあれば、まずは土地家屋調査士にご相談ください。紛争の解決方法はさまざまです。どの解決方法を選択すべきか、その道のプロフェッショナルとして豊富な知識と経験に基づいてアドバイスさせて頂き、解決に導いていきます。
