『小規模宅地等の評価減の特例』とは

『小規模宅地等の評価減の特例』の利用で故人の居住用、事業用の土地の相続税が下がる場合があります。

「小規模住宅等の評価減の特例」は、故人が土地を所有していた場合、ほとんどのケースで適用でき、土地の評価額を最大で80%減額することができます。例えば、相続財産の中に評価額1億円の土地があっても、この特例が適用できれば、評価額を2,000万円に減額できるということです。

「小規模住宅等の評価減の特例」が認められるのは以下の4つの土地で、それぞれに適用要件、評価減割合、限度面積が決まっています。

  1. 特定居住用宅地
  2. 特定事業用宅地
  3. 特定同族会社事業用宅地
  4. 貸付事業用宅地

1、特定居住用宅地

故人(被相続人)の自宅の敷地で、次のいずれかの要件を満たした場合に330㎡まで80%の減額が受けられます(平成26年までは240㎡だったのですが、税制改正により平成27年1月1日より330㎡に拡大されています)。

  1. 被相続人の配偶者が相続する。
  2. 被相続人と同居していた親族が相続し、申告期限まで引き続き所有し、居住用に使用する。
  3. 被相続人に配偶者も同居親族もいない場合に、相続開始前3年以内に持ち家のない別居親族が取得し、申告期限まで引き続き所有する。

例えば、夫に先立たれた母親が一人暮らしをしていて、長男は社宅で生活。その母親が亡くなった後、長男が実家の宅地等を相続し、10ヵ月間所有したまま売らなければ適用されます。

《小規模宅地等の特例の適用を受けた場合の計算方法》

■居住用宅地6,000万円、地積300㎡の場合
  1. 6,000万円(宅地の評価額)
  2. 6,000万円×80%=4,800万円(特例による減額の金額)
  3. (1)-(2)=1,200万円

1,200万円部分にのみ相続税が課税されることになります。

2、特定事業用宅地

故人が店舗や工場などの事業のために使っていた土地で、次の要件をすべて満たした場合に400㎡まで80%減額になります。

  1. 故人(被相続人)の事業を引き継ぐ親族がいる。
  2. 事業を引き継ぐ親族が、その宅地の一部または全部を取得し、申告期限まで事業を継続する。事業を引き継ぐということは、事業主になるという意味です。

例えば、父親が行っていたお店の事業を子どもが継承し、相続税の申告期限まで引き続きお店を続け、そのお店の土地も保有していた場合に80%減額の適用があるのです。

《小規模宅地等の特例の適用を受けた場合の計算方法》

■事業用宅地8,000万円、地積500㎡の場合
  1. 8,000万円(宅地の評価額)
  2. 8,000万円×400㎡/500㎡×80%=5,120万円(特例による減額の金額)
  3. (1)-(2)=2,880万円

2,880万円部分にのみ相続税が課税されることになります。

3、特定同族会社事業用宅地

「故人」および「故人と生計をともにする親族」の持株割合が50%超の同族会社の事業用に貸し付けていた宅地のことで、次の要件をすべて満たした場合に400㎡まで80%の減額になります。

  1. 引き続きその同族会社の事業用に使用する。
  2. 同族会社の役員である故人(被相続人)の親族が取得し、申告期限まで引き続き所有する。

つまり、オーナー社長が自分の土地を自分の会社に貸しているケースです。例えば、自分が所有している土地でラーメン店を営業していて、そのラーメン店を法人化し、その法人に建物がある土地を貸し付けているような場合です。

4、貸付事業用宅地

貸付事業用宅地等とは、賃貸マンションの敷地や貸駐車場だったとちなど、故人が有償で貸していた土地のこと。具体的には、

  1. 不動産貸付業(自らが貸主となり、土地や建物などの不動産を賃貸して、賃料を得る事業)
  2. 駐車場業
  3. 自転車駐車場業

の3つを指します。 次の要件をすべて満たした場合に200㎡まで50%の減額になります。

  1. 故人(被相続人)の貸付事業を引き継ぐ親族がいる。
  2. 貸付事業を引き継ぐ親族が、その土地の一部または全部を取得し、申告期限まで引き続き所有する。

「小規模住宅等の評価減の特例」を受けるには、原則として相続税の申告期限までに遺産分割協議が整っていることが条件になります。また、特例によって相続税がゼロになる場合でも、相続税の申告書を提出しなければ、特例の適用は認めてもらえません。

小規模宅地等の評価減の特例まとめ(平成27年1月1日以後)

宅地の種類 対象者 限度面積 減額割合
自宅用① 配偶者か同居親族
(いない場合、別居親族)
330㎡ 80%
店舗や事業用②③ 親族 400㎡ 80%
賃貸用④ 親族 200㎡ 50%

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