弊社ＨＰからお問い合わせ内容の多くは、相続あるいは贈与を原因とする名義変更です。
相続を原因とした名義変更については法律上、いつまでに登記申請をしないといけないといった期限はありませんから、そのまま放っておかれている方もたくさんおられます。
ただし、不動産の登記名義人が亡くなり、相続しているのに名義をそのままにしているとなると、実際に所有権を持っている方と登記名義人が異なっている状態が起こります。
その後、相続人がその不動産を売却するとなると、亡くなった方の名義人から直接買い主に登記名義の変更をすることは出来ませんので、一度、相続登記を完了して、買主に名義変更をすることになります。これは間接的に相続の名義変更を強制しているともいわれています。
これに対して生前贈与の場合は、贈与者のあげるという意思表示と受贈者のもらうという意思表示が合致したときに贈与の効力が発生するため、意思表示の合致が生じていない限りは、贈与の効力は発生していませんから、登記をする必要もありません。
また、意思表示の合致が生じても名義変更登記をしなければ、第三者に自分が所有者と主張することができません。
以上の二つ原因の名義変更ですが、登記申請をする上で、大きな違いがあります。
それは各省庁へ支払う税金の金額です。
贈与税の基礎控除と相続税の基礎控除には大きな違いがあり、そもそも相続税を支払う必要がある方は全体の10％以下といわれています。これに対して贈与税の基礎控除は一年間で110万円しかないので、一般的に価値の高い不動産を贈与するほとんどの場合、何十万から何百万の贈与税がかかってしまいます。
このほか、名義変更の登記申請の際に必要な登録免許税が相続を原因とする場合と贈与を原因とする場合では５倍納める金額に違いがあります。さらに贈与の場合、不動産取得税という税金がかかる場合もあり、税金面でのコストだけで考えると圧倒的に相続による名義変更の方が有利です。
すべて相続が発生してから名義変更をした方がいいのではないかというとそういうわけでもありません。
例えば相続してから売却しようと考えていた不動産があったとしても、相続人全員が売却に納得していなければ、売却が出来ない場合があります。生前の内に贈与をしていれば、贈与を受けた方の好きなタイミングで売却できるという点で異なってきます。
また、最近多いのが、土地を有効活用するため、土地を使って事業をしようと、老後の生活費をまかなうために土地を担保に融資を受けたい場合に土地の名義人が認知症などで意思能力が無い場合には、抵当権を設定することができず、登記名義人が死ぬまでその土地は全く使えないということになります。
このような場合でも名義人が元気な内に子供に名義変更をしておけばこのようなことはおこりません。
このように、生前贈与は相続に比べて税金面でのコストにかなり差が出てしまいますが、生き死にの順番は誰にもわかりませんし、確実に所有権を取得できる生前贈与の方がいい場合もあります。
生前贈与や相続による名義変更をお考えの方はお気軽にお問い合わせください。
