相続による不動産（家・土地・マンション等）の名義変更にかかる費用とは司法書士への報酬と名義変更登記にかかる税金（登録免許税）、物件調査などにおける登記事項証明書取得にかかる費用です。
その中で登録免許税は相続を原因とする場合、不動産の固定資産税評価額0.4％です。評価額は固定資産税の納税通知書に記載されていますので、一度見て頂くとわかると思います。
この登録免許税は税金ですので、自分で名義変更の手続きをされても必要となってきます。
また、登記事項証明書取得とは現在の所有者の確認、私道部分に権利が残っていないかなどの確認、そして間違いなく名義が相続人に変更されたことの確認のために必要になってきます。
これが土地１筆につき約1,500円程度です。この費用も基本的には実費としてかかってきます。
よって、司法書士への報酬部分を誰に依頼するか、または自分でするかによって変わってきます。
例えば私たち「ひかり相続手続きサポーター」にホームページより相談・ご依頼いただいた場合は以下のサービス内容で不動産の名義変更を50,000円（税抜）の費用で行なっております。
サービス内容
- 後々の相続争いを防ぐための遺産分割協議書の作成
- 登記申請書の作成
- 法務局への登記の申請代行
- 完了後の登記事項証明書の取得
また、平日に役所へ戸籍を取りに行く時間がないという方は戸籍の収集も含めた場合の費用は「相続登記おまかせ一括パック」68,000円（税抜）で行なっております。
不動産の名義変更 具体例
父親名義の戸建て（土地と建物１筆ずつ）名義変更にかかる費用
※土地と建物の固定資産税評価額が併せて５００万円の場合
| ①登録免許税 | 500万円×0.4％=2万円 |
|---|---|
| ②登記事項証明書取得費用 | 2筆（土地と建物）×1,500円＝3,000円 |
| ③司法書士費用 | 50,000円（税抜） |
| ①＋②＋③＝7万3,000円 | |
不動産の名義変更の手続きにかかる時間に関しては、お客様の予定との兼ね合いもありますので、一概には言えませんが下記のような流れとなります。
不動産の名義変更の流れ
不動産の名義変更を自分でする場合
自分でやろうと思ったらまずは、登記申請する管轄を調べます。
管轄は各都道府県に法務局又は地方法務局のホームページがあるので、そこで調べることができます。同じ東京都23区内であっても、東京法務局港出張所などのように出張所や支局が管轄法務局とされている場合があるので、名義変更しようとしている不動産がどこの市町村にあって、その市町村を管轄する法務局がどこかを調べましょう。
次に必要書類を集めましょう。相続の場合、一般的には、以下の書類が必要となります。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍
- 被相続人の戸籍附票又は住民票除票
- 相続人全員の戸籍
- 相続人全員の印鑑証明書
- 相続する相続人の住民票
- 相続する不動産の固定資産税評価額がわかる書類（納税通知書や評価証明書など）
- 相続する相続人がだれかわかる書類（遺産分割協議書など）
これらの書類を集めたら、一度書類をもって、管轄法務局へ相談にいきましょう。申請書の見本などがおいてありますし、事前に電話予約すれば、30分程度申請の仕方について教えてくれます。
申請の仕方を教えてもらったら、いよいよ、法務局へ申請します。
申請といっても申請書を渡すだけで、特になにもありません。法務局によって異なりますが、番号カードなどをもらえます。登記が完了するとこの番号カードと引き換えに権利書などの完了書類をもらうことができます。
申請したら、後は、完了予定日まで待ちます。完了しても法務局から連絡があるわけではないので、念の為、完了予定日を数日過ぎてから、いきましょう。
無事に完了していると、法務局の受付で権利書をもらうことができます。登記事項証明書はもらえないので、その時、一緒に登記事項証明書を請求して名義がちゃんと変わっているか確認しましょう。
このように、相続による不動産の名義変更は相続人が一人だったり、遺産分割協議書が作成されていたりすると、自分だけですることもできます。
ただし、間違いがあったりすると、法務局へ訂正しに行く必要がありますので時間や手間はかかります。
面倒なことはすべて任せたいという方はぜひ、ひかり相続手続きサポーターへ相談ください。
関連記事：不動産の名義変更を自分でする場合と専門家へ依頼する違い
家族でお住いになっていた家を相続して、現在は亡くなられている親名義の家に住み続けたとしても問題はありません。
相続が発生しても、いつまでに相続登記をしなければならないといった期限はありませんし、お住いになっている家の名義変更をせずにそのまま住んでいたとしても法律違反にはなりません。
しかし、家の名義変更はいつかはする必要がでてきます。
現在お住まいの家に住み続けることによって次の様な問題が発生する前に速やかに手続きをすることをオススメします。
相続人が亡くなってしまい、新たな相続人が登場することになって、他の相続人は納得していたのに、遺産分割協議が出来なくなった。
相続による家（不動産）の名義変更は一般の方にとっては費用もかかるし分からないことも多いので、面倒だと放っておきたくなる気持ちは分かりますが、放っておく間に兄弟が不仲になり、まともに話し合いも出来ないような状態になってしまうことも考えられます。
そうなれば、遺産分割協議をすることも出来ず、簡単に名義変更をすることが困難になります。
【父親名義の不動産の名義変更が終わらないうちに相続人であった次男が死亡した場合】
- 父が死亡した時点では相続人は母・長男・次男の3人
- 父の相続手続き（家の名義変更など）が終わらないうちに次男が死亡
- 次男の「父の財産（土地建物）を相続する権利」が次男の妻（配偶者）に相続される
- 父の相続権について母、長男、次男の妻・子の合意が必要
親の相続が発生してから何十年も経ってしまい、相続人でもある次男の方がお亡くなりになられた場合、その妻と子供が新たに相続人として登場してくることになります。
父の相続権について、血縁関係のない次男の妻の合意が必要になってきます。その妻と長男が特別に仲が悪いということがなかったとしても、妻にしてみると子供にはいくらかの財産を残したいと思うことも不自然ではありません。
次男が生きている間であれば話が整っていたのに、新たな相続トラブルが発生ということも起こってしまいます。
相続が発生してしばらくは相続に納得していたのに、何年かしたら協力してくれなくなった。
人間誰しも良い時もあれば、悪い時もあります。やはり、タイミングというものがありますから、話し合いが整っているその時に相続手続きをしないと、時間が経ってしまうことにより、その人の状況も変わり、お金に困っているかもしれません。
また、不動産の相場が納得していた時よりも値上がりし、他の相続人に欲がでてきてしまうなど、話し合いがついているその時に、相続手続きを済ませてしまうことが一番大切なことです。
家の名義変更をしないまま、自分がなくなった場合、自分の子供たちに負担を残すことになる。
原則として不動産を売却しようとすると、不動産の名義が所有者と一致していないといけません。
自分が住んでいる間は親名義のままでよくても、いざ自分が亡くなった時に自分の子供が相続して不動産を売却したいと思った時に、その子供はおじいさんの相続手続きから始めなくてはなりません。当然、父親の兄弟やその兄弟が亡くなっていればその子供達まで協力が必要となり、自分の代で名義変更をしないでいると、子供達に負担を強いることにもなります。
このようなことからも、家や土地といった大切な不動産を相続した場合には、相続手続きができると思ったそのときに速やかに済ませてしまうことをオススメします。
私たちひかり相続手続きサポーターでは戸籍収集や遺産分割協議書の作成など面倒な手続きも全て代わりにさせて頂きます。
現在お住まいの家の名義が亡くなられた方のままになっている場合は様々な相続問題が発生する前に名義変更を検討されてはいかがでしょうか。
相続が発生して、亡くなられた方が「家や土地」といった不動産を持っていた場合。
その「家や土地」の名義変更をいつまでにしなければいけないといった期限はありません。
極端なことを言ってしまうと、気が向いた時に名義変更手続きをおこなえばいいのかもしれません。
ただし、そのまま亡くなられた方の名義にしておくことは、今後、様々な相続問題が発生する可能性がありますのでご注意ください。
◆ 例えば、お父様の財産を長男が引き継ぐことで相続人全員の間で話がまとまっていた場合。
必要性も感じないので名義変更をせず、遺産分割協議書も作らずに放置しておきました。
すると、相続人の間に新たな相続が発生し、その相続人（例：弟が死亡し、相続人である弟の配偶者など）が登場してきてしまい、弟の配偶者が反対したら長男は父の財産を単独で相続したことをその相続人に主張することは出来なくなります。
このように、少しの労力を惜しんでしまったことで「遺産相続争い」という結果にならないためにも、不動産の名義変更手続きは早めにしておくことをオススメします。
人の気持ちは事情が変われば変わってしまいます。未来永劫同じ気持ちである保証はどこにもありません。
お盆やお正月の時期などに、ご家族・ご親戚で集まられて相続される不動産のお話がでた際には、思い立って不動産の名義変更あるいはすべての遺産相続手続きをされてはいかがでしょうか。
ひかり相続手続きサポーターでは戸籍収集、遺産分割協議書の作成、預金の解約、株式の名義変更手続きなど面倒な手続きをすべて代行させていただいております。
また不動産には毎年固定資産税がかかってきます。
固定資産税は名義の変更をしていなくても、相続人に払ってくださいと自動的に発生してきます。
相続をする（した）「家や土地、マンション」があるけれども「必要がない」「使っていない」ので空き家になって困っている方は、名義変更をしてしまうと同時に売却・運用を私たちにご相談していただいけますと、税理士や不動産会社と一緒になってより良い方法をご提案させていただきます。
「必要がない」「使っていない」家や土地、マンションを売却する場合でも、不動産の名義変更手続きは必ずしなければなりません。
ひかり相続手続きサポーターでは相続から売却による不動産の名義変更までを一括してお任せしていただくメリットは、大切な時間・お金・手間を節約する事ができます。
名義変更をせず放置していた場合のデメリット
- 不動産を取得した相続人に対しても毎年固定資産税がかかる。
- 相続による名義変更をせずに放置しておくと、いざ、相続登記を申請しようとすると必要書類等が増えるケースもあり、費用と手間、時間がかかってしまう。
- 放置しておくことにより、不動産の価値が下がる。
- 時間の経過と共に相続人の人間関係に変化が起こらないとも限りません。
不動産の名義変更を自分でするのは面倒・難しい？
「家の名義変更を自分でできませんか？」とお問い合わせをいただくこともございますが、不動産の名義変更、相続手続きに関わらず、基本的に自分で出来ない手続きはありません。
法務局に対しての手続きについても同様で、当事者であれば手続きについては専門家に依頼しなくても行えます。ただ、できる資格があるのと実際にできるとは別問題です。
- 法務局に何度か行く必要がある
- 戸籍の収集に時間を必要とする
- 遺産分割協議書や申請書など必要な書類を作成する
私たち司法書士へ依頼する最大のメリットは時間と労力の短縮と法的なアドバイスが得られるということです。
誰にでも出来るとはいうものの、時間と労力がかかるということ、自分で行った相続手続きが果たして正解なのかどうかという答えがでないということです。
自分の行った相続手続きが一番ベストな方法であったのかどうかは、専門家のアドバイスがあった方がいいのではないでしょうか。
自分で不動産の名義変更をご検討の方は以下のページご参考にご覧ください。
不動産を相続したけれど、何からはじめていいのか、何をすればいいかよくわからない方、はじめて相続をされる方に知っておいていただきたい内容、一般家庭でも必要となる遺産相続手続きをまとめましたのでご覧ください。
「固定資産税納税通知書」は登記名義人宛てに届きます。
これは登記名義人が亡くなったとしても亡何某宛で届き、自動的に相続人宛に届くことはありません。
これを相続人宛に変更するためには役所へ行って代表相続人へ送付するように手続きをするか登記名義を変更することになります。
登記名義の変更は、いつまでにしなければならないという期限はありませんが、いつかはやらなければならないものなので、納税通知書が届いたことをきっかけとして相続による不動産（土地・家・マンション）の名義変更をしてはいかがでしょうか？
ひかり相続手続きサポーターでは届いた納税通知書の中の課税明細書をお持ち頂ければ、相続登記に必要な手続きの見積書を作成することができます。まずはお気軽にご相談下さい。
夫婦で共有名義になっている不動産があったとして、夫婦が離婚したからといって自動的に名義が変わるわけではありません。
夫婦間で離婚に伴う財産分与の協議をし、その協議に基づいて不動産の名義変更をすることによって共有関係を解消することができます。
離婚に伴う財産分与の協議書は夫婦の間で、夫婦の共有財産をどのように清算していくかを協議し、その協議の結果を書面として残していくことになります。
離婚協議の中で多いのが、持ち家をどうするかということになるでしょう。
例えば、妻が家を出て行って、夫が住み続ける場合に、夫婦共有財産の場合には、妻の名義を夫に分与し、その代わり、住宅ローンは住み続ける夫がすべて支払うといったような内容などです。
ただし、住宅ローンについては夫婦間の協議だけで決められるような単純な話でないこともあります。夫婦の一方のみが借入をしている場合、夫婦が連帯債務者として共同で借入をしている場合など様々な場合がありますが、住宅ローンの契約の中で、銀行の承諾なく担保不動産の名義を変更することを禁じている場合がほとんどだからです。
よって住宅ローンを組んでいる場合には、事前に銀行の承諾を得た上で、夫または妻へ名義変更するのがベストと言えます。
しかし、夫婦が連帯して借入していた場合に、離婚によって債務者が一人になってしまうことは銀行にとってマイナスなので、承諾してもらえないケースも多々あります。その場合には、債務者が一人になっても借入してもらえる他の銀行への借換などの方法を検討する必要があります。
共有不動産を一方の名義に変更する際の税金について
離婚により夫婦共有不動産を一方の名義に変更する際には、以下の税金が関係してきます。
贈与税 → 原則かかりません。
ただし、以下の場合には贈与税がかかる可能性があります。
- 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合
- 離婚が、贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合
譲渡所得税 → 原則かかります。
「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の時価（建物については減価償却後の価額）」よりも値上がりしていれば、その差額（＝譲渡益）に対して、財産分与をした方に譲渡所得税がかかります。
しかし、下記の特例もあり、実際にはかからない場合も多いです。
- 譲渡所得が発生していなければ、課税はされません。
- 居住用不動産の場合は3000万円の特別控除があります。
不動産取得税 → 原則かかりません。
ただし、贈与税と同じく以下の場合には不動産取得税がかかります。
- 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合
- 離婚が、贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合
登録免許税 → 必ずかかります。
登録免許税は登記名義を変更する際に納める税金なので、財産分与で名義を変更する場合には必ず納めることになります。
その他、子供がいる場合には、親権や養育費について離婚協議書に記載することになります。また、夫婦間で私文書として財産分与の協議書を作成することもできますが、公証人役場で公正証書として作成することにより、子供の養育費などの支払いをしてもらえない場合に裁判をせずに強制的に支払いを要求することが可能になります。
相続人が相続する割合は民法によって定められています。兄弟３人のみが相続人の場合、持分３分の１ずつ相続することになり、その場合は法定相続として、遺産分割協議をすることなく共同名義（共有名義）の登記をすることが出来ます。
ただし、共同名義（共有名義）で登記することは可能ですが、今回の質問内容のような兄弟での共有はあまりオススメ出来ません。
例えば、不動産を処分したくなった場合、共有者全員の同意が必要になり、簡単に売却したり担保に提供したりすることが出来なくなります。また、兄弟の一人が住むことになったとしても維持費は所有者である兄弟にかかってきますので、逆に不公平になってしまいます。さらにその共有名義の状態で相続が発生すると持分がどんどん細分化されていくことにもなります。
以上から、共同名義（共有名義）にすることは出来ますが、あまりオススメは致しません。
このような場合では、自宅は長男が、その他財産は次男が、預金債権は三男がそれぞれ単独で相続したり、その不動産を売却して売却代金を兄弟３人で分けたほうが後々トラブルにならないと考えます。売却するには相続による不動産の名義変更の手続きをしなければなりませんが、私たち「ひかり相続手続きサポーター」では相続登記から売却による不動産の名義変更まで一括してお任せして頂くことが出来ますので費用と時間を節約できます。
相続した不動産の売却について詳しくは「相続不動産の売却」ページを御覧ください
ご実家や土地を相続するにあたり、ご兄弟の中で長男様だけが（共同相続人の中のお一人が単独で）不動産を相続される場合、後々に兄弟でトラブルにならないためにも、遺産分割協議書を作成して共同相続人全員の実印を押印してもらう必要があります。また、その際に作成した遺産分割協議書は不動産の名義変更にも必要となってきます。
また、遺産分割協議書は共同相続人全員で協議しなければ無効になりますので、まずは被相続人の戸籍を収集して、相続人の確定をしなければいけません。
私たち「ひかり相続手続きサポーター」では、遺産分割協議書の作成はもちろん、戸籍の収集から長男様への登記名義の変更（相続された不動産の名義変更）まですべてお任せいただくことができます。
家や土地を相続したら。。
これはお亡くなりになった方に送付される、固定資産税・都市計画税の納税通知書を受け取っていただく方（相続人代表者）を定めていただく届出になります。
納税通知書は原則１月１日の登記名義人宛に送付されるものなので、１月１日から納税通知書が届くまでに登記を変更していたとしても、この場合はお亡くなりになった方へ通知が行くことになります。（来年からは登記名義人である相続人へ通知されます。）
この届出書は､固定資産税の納税通知書の受領や納付について相続人の代表者になることの届出であり､法的に相続を確定するものではありません。また、届出書を提出した後であっても､なくなった年の12月末までに、相続登記が行われた場合は､登記を優先します。
名義変更される不動産（ご実家）が九州や東京などの遠方であっても相続による不動産の名義変更手続きを依頼頂くことはできます。
お電話や郵便、メールなどで対応させていただき、その場合でもメールなど適宜の方法を使って進捗、完了のご報告などさせて頂きますので、ご安心ください。
またひかり相続手続きサポーターの運営法人であるひかり司法書士法人・ひかり税理士法人には、東京、大阪、京都、滋賀（税理士法人）に事務所があり、それぞれに司法書士・税理士が常駐しております。依頼者様のご都合のよい事務所にお越し頂ければと思います。
ひかり相続手続きサポーターでは、平日９時から２１時までの業務となっておりますが、事前にご連絡を頂ければ、業務時間外や土曜、日曜、祝日であってもご対応させて頂いておりますので、何かのついでで近くにこられることがございましたらそのついでにお越し頂くこともできます。
戻られる予定がない方については、お電話や郵便、メールなどで対応させて頂くこともできます。その場合でもメールなど適宜の方法を使って進捗、完了のご報告などさせて頂きますので、ご安心ください。
期限はありません。
しかし、期限がないからといってそのままにしておくと、いろいろな不都合が出てきます。
例えば、被相続人名義のままでは不動産を売ったり処分したりすることが出来ません。また、そのままにしてる間に相続人が亡くなり相続関係が複雑になることが考えられます。
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