離婚による持ち家・マンションの名義変更でお困りの方、ご安心ください

離婚による財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を離婚の際に二人で分けあうことをいいます。妻が専業主婦だったとしても、夫は仕事を、妻は家事を頑張ることによって夫婦の財産を築いたと考えるので、基本的には半分ずつとなります。

■財産分与の対象となる財産は以下の通りです。

不動産（土地・建物）、現金、預貯金、自動車、有価証券、生命保険、学資保険、有価証券、退職金、年金

■逆に、対象とならない財産は以下の通りです。

婚姻前から所有していた財産、婚姻後に父母から贈与・相続した財産

夫婦二人の話し合いで離婚をすることを、協議離婚といいますが、この場合には、財産分与も夫婦二人の話し合いで決めていくことになります。財産分与で決めなければならないことは、親権や養育費、慰謝料や年金分割など重要な決めごとが多岐にわたります。その中でも家の名義については今後の生活にも関わってくる重要な取り決めの一つです。

例えば、夫名義のマンションについて、夫が引っ越して、妻と子供が残って暮らし続ける場合、妻へ名義変更をしておかないと後々問題となる可能性が非常に高くなります。具体的には、離婚された後に元夫が再婚し、その後に元夫が亡くなった場合、元妻には相続権がありません。再婚相手が元夫の相続人となりますので、賃料を要求されたり立ち退きを要求されたりする可能性があります。

また、財産分与で名義変更をする場合には、元夫の協力が必要となります。長年ほったらかしにしていた名義を、いざ変えようとしても元夫が協力してくれない場合もありますし、そもそも連絡がとれない場合もあります。また財産分与について裁判所に訴えようとしても、離婚から２年経過すると裁判所は訴えを受理してくれませんのでご注意ください。

家の名義については以下のようなケースが多いのではないでしょうか。

1. 夫の名義になっている
2. 夫婦共有名義になっている
3. 妻の名義になっている

(1)、(3)のケースで、名義人となっている方が離婚後も住み続ける場合には、問題ありませんが、(2)のケース又は、(1)(3)のケースでも名義人が引っ越しして、名義人ではない方が住み続ける場合には、名義変更を検討する必要があります。

財産分与で不動産の名義変更をする法律上の要件は離婚届けを提出するということと、夫婦で協議が整っていることの２つとなります。また名義変更は、夫婦共同で申請しなければなりませんので、夫婦が協力しておこなう必要があります。片方が協力してくれない場合には、裁判所に訴えることになります。ただし、この裁判所への訴えは離婚届けを提出してから2年を経過すると裁判所で扱ってもらえなくなるので、注意が必要です。

離婚することは大変なエネルギーを使いますので、とにかく早く離婚したいと離婚届けを提出されて、不動産の名義変更手続きは後回しになりがちですが、後になって早くやっておけばよかったとならないように早めに専門家に相談しましょう。

夫婦双方の協力が得られるのであれば、必要書類を集めて、必要な書類に署名押印し、法務局へ申請をすれば問題なく名義変更をすることができます。

財産分与手続きの流れ

不動産の名義を変更することに、お互いの話し合いができている場合には、ご連絡頂ければ下記のような流れで手続は完了いたします。
手続は約一カ月もあれば完了しますが、事案により異なりますので、その際にはご説明させて頂きます。

不動産の名義がどちらかの単独の名義であればいいのですが、そうではなく、夫婦の共有も名義で所有していた場合については、どのようになるのでしょうか。

夫婦の名義が、必ず２分の１づつであるということはなく、７対３であるなど、持分の割合は夫婦間の諸事情によります。

夫婦の財産分与がこの不動産の持分の割合によると思われる方もいますが、これは間違いです。財産分与の割合は、財産形成などの寄与度によって決定されることが多く、特別な事情がない場合には２分の１づつとするケースが多くなります。つまり、不動産の持分の割合ではなく、実際の判断となります。

とはいうものの、お互いの話し合いで持分を相手方に変更することで合意ができているのであれば、あとは持分の名義を変更するだけですので、上記で述べた手続きに沿って進めていけば大丈夫です。

離婚の際に、よく問題になるのが、名義変更をしようと思っている不動産に住宅ローンが残っている場合です。この場合には、名義変更をしようと思うと夫婦だけでなく、金融機関も関わってきます。

いくつかにパターン分けして考えてみます。

1. 不動産は夫名義で、離婚後も夫が住み続ける場合

   夫名義なので、住宅ローンも夫の名義で借りていることになります。この場合は、特に問題となることは少ないです。名義を変更することもありませんし、夫がこれまで通り、住宅ローンの返済をしていけば、離婚前と変わることは特にありません。ただし、この場合に妻が、住宅ローンの連帯保証人になっている場合があります。そうすると、万一夫が住宅ローンを支払えなくなった場合、離婚した元妻に請求がきてしまうことになります。連帯保証債務は離婚したからといって、関係なくなるわけではないのです。連帯保証債務を無くすには金融機関にお願いして、連帯保証人からはずしてもらう必要があります。離婚したからといって連帯保証人を必ずはずしてくれるわけではありませんので、はずしてもらえない場合には、代わりの連帯保証人を探したり、別の金融機関に借換えを検討する必要があります。

2. 不動産は夫名義で、離婚後は妻が住み続ける場合

   この場合も、夫名義なので、住宅ローンも夫の名義で借りていることになります。ケースにもよりますが、この場合、離婚後は、実際に居住する元妻が住宅ローンの返済をしていくことが多いのではないでしょうか。その場合、名義変更をする前にまずは、金融機関に相談に行かれることをお勧め致します。離婚をして元妻が住宅ローンを支払っていったとしても返済が滞ってしまった場合、元夫に金融機関から請求がいくことになります。最終的には金融機関が住宅ローンの返済のため競売を実施することになるのですが、競売は一般的に通常価格よりも安い価格で落札されることが多いので、落札した価格で住宅ローンを完済できないことがあります。そうすると残った債務は元夫が返済することになります。そうならないためにも、金融機関に離婚によって名義変更をするので、住宅ローンの債務者も妻に変更してほしい旨を相談する必要があります。ただし、住宅ローンの債務者を変えるには妻の資力（返済能力）について審査をするので、審査が通らず変更できない場合も起こりえます。そうした場合には、別の金融機関に借換えを検討したり、連帯保証人を付けたりする必要があります。また、金融機関の承諾がなくても名義変更をすることは可能ですが、金融機関との契約の中で、金融機関の承諾なしに名義を変更した場合、残債務を一括して請求することができるという内容の条項があることが一般的ですので、承諾なく所有権移転登記を行うのはリスクがあるといえます。

3. 不動産は共有名義で、住宅ローンの債務者も二人

   この場合は、どちらが住み続けるにしても(2)と同じ問題が発生します。連帯債務で借りているなら連帯債務を抜ける必要があります。ペアローンで借りているなら、その分を返済する、その分について債務者を変更するなどの手続きが必要となります。どちらにしても金融機関との調整が必要になってきます。

当事者通しでは感情的になったり、法的な知識もあまりないことから、話し合いがまとまらないケースも多くあり、そのうち相手方が手続きに非協力的になり、あるいは音信不通になったりといったケースも出てきてしまいます。
そうした場合には、弁護士に依頼することをおすすめします。弁護士が介入するとすぐに裁判になってしまうなど物事が大きくなるようにも思われますが、そのまま問題を解決することなく放っておくことの方が、問題が大きくなってしまいます。裁判だけが手続きではなく、弁護士を通じて相手方と話をすることで、逆に感情的にもならずにスムーズに事が進むことの方が多くあります。

なにごとも放置せずにその時に解決してしまうことが、一番大事なことです。

離婚することが決まり、夫婦それぞれが実家に帰るなど、今まで住んでいた家を売却するということもあるでしょう。
この場合に、住宅ローンがついていなければ、売却して売れたお金を夫婦で話し合って分けるということもできます。これに対して住宅ローンがついている場合には、次の二つのパターンが考えられます。

1. 売却して、売れたお金で住宅ローンをすべて返済できた。
   

   この場合、住宅ローンがついていない場合と同じように、あとは残ったお金を夫婦で、協議してわければいいだけなので、そこまで問題になりません。

2. 売却して、売れたお金で住宅ローンをすべて返済できない。
   

   これは、不動産の価値よりも、住宅ローンの残額の方が高いいわゆるオーバーローンの状態になっています。売買代金と手持ち資金から残額分を加えて返済ができれば問題ないですが、それができない場合、そもそも売却することができません。その場合は、夫婦どちらかが住み続けて、住宅ローンの返済を続けるか、任意売却の手続きを検討することになります

任意売却とは、競売に対する言葉で、裁判所を挟まずに売却する、売買のことをいいます。よって普通に家を売った、買ったという売買も広い意味では任意売却となります。ただし、一般的には、上記のようにオーバーローンになっている不動産の売却のことを特に任意売却といいます。

この任意売却は、金融機関が承諾してくれなければ売ることができません。よって、通常の売却よりも、より任意売却に関する専門的な知識が必要となりますので、家を処分したいが、住宅ローンが残ってしまってお悩みの方はご相談ください。