固定資産税評価額と税金の関係

不動産には、固定資産税評価額、実勢価格、公示価格、路線価格などたくさんの価格がありますが、今回は固定資産税評価額とそれに関わる税金のお話です。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税を不動産の所有者に賦課するための基準となる評価額のことをいいます。固定資産税はこの固定資産税評価額を基にして、計算して課税されることになりますが、固定資産税評価額は固定資産税以外の税金の計算の基準のもなっています。

例えば、不動産登記申請の際の登録免許税や不動産取得税は、固定資産税評価額に所定の税率をかけたものとなっています。さらに、同じ不動産でも建物に関する贈与税や相続税の計算の基準となる価格は固定資産税評価格です。

これに対して、土地の贈与税や相続税の計算の基準となる価格は原則、路線価格となります。

 

固定資産税評価額と路線価格は、同じ価格とは限りませんので、ご自身が所有されている不動産がどれくらいの価格になるのかは、どちらの価格で考えるのかによっても変わってきます。

また、冒頭にお話したように、固定資産税評価額と路線価以外にも不動産の価格を示す基準がありますので、その都度、何の価格なのかを意識する必要があります。

 

司法書士事務所では、不動産登記の申請をよく行いますので、固定資産税評価額が一番身近であるといえます。

また、固定資産税評価額は役所が決めますので、その年の固定資産税納税通知書の課税明細書に記載されていますし、課税明細書を無くしてしまった方でも、管轄の役所に行って、評価証明書を取得すれば、評価額はわかります。さらに、課税明細書や評価証明書に記載されている固定資産税評価額をそのまま使えるので、計算も難しいものではありません。

これに対して、路線価格から不動産の価格を算出するには、前面の道路から、平米単価を割り出して計算することになるのですが、隣接している道路が1つではなかったり、形がきれいな四角でない場合は、ある程度計算をして求めることになります。路線価は、贈与税や相続税の申告の際に使いますので、司法書士よりは、税理士の方がよく使います。

 

余談ですが、路線価格も固定資産税評価額も、一般的には、実際に売ったり、買ったりする価格よりも安いと言われています。

よって、相続税対策として、不動産購入をされることもあります。

例えば1億円の不動産を1億円で買ったとしても、相続税の評価額としては8,000万円となり、資産としては2,000万円減らすことができるのです。

しかし、近年は地価の高騰で不動産の価格は年々上がっています。特に首都圏をはじめとした都市圏では、特に顕著で、東京駅近郊や銀座、丸の内、京橋などの超一等地では、路線価格が高騰し続けて、実際に売買する価格よりも高い場合もあるそうです。

 

固定資産税評価額の話にもどりますが、登録免許税は、相続を原因として名義変更する場合には固定資産税評価額の0.4%、贈与や財産分与などを原因として名義変更する場合は固定資産税評価額の2%となります。まだ相続登記が済んでいらっしゃらないなど、名義変更をお考えの方は一度、どれくらいの税金がかかるか一度計算してみてはいかがでしょうか。

 

 

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