相続不動産の売却と譲渡所得税 ~購入した金額がわからないとき~

みなさん、こんにちは。
ひかり司法書士法人の冨永です。

問合せを受けることが多い、不動産を売却したときの譲渡所得税について簡単にご説明したいと思います。

不動産の譲渡所得税とは、「購入した金額(取得費)より、売却したときの金額が高くなる場合の利益に対して課税される税金」のことになります。

例:
5,000万円(売却価額)-3,000万円(取得費)=2,000万円(利益)
2,000万円(利益)×20.315%=4,063,000円(長期所有の場合の所得税、住民税)

上記は一般的な事例ですが、居住用財産(自宅等)の譲渡であれば、特別控除の特例などがあり、税金が課税されない事例も多くあります。

よく相談を受けるのが、相続した不動産を売却した場合、つまり相談者本人が実際に住んでいない実家を売却した場合です。父親が不動産を購入しているため売買契約書が残っておらず、取得費がいくらかわからないような場合には、少し問題が発生してしまいます。

例をあげて説明しますと
父親が死亡し、その父親の自宅を相続人が相続して3,000万円で売却した場合。

購入時の資料等がない場合は通常、取得費は売却価額の5%として計算することになり、3,000万円で売却した不動産は、その5%の150万円で購入したものと推定され、長期譲渡の場合(税率20.315%)で約570万円程度の税金を支払うことになります。
(相続に関する特例や譲渡に係る諸費用は考慮していません)

購入時の売買契約書が見つからないだけで、これだけの税金負担になるのは非常に酷ですよね。

そういった場合、取得費を「市街地価格指数」で算出することにより税金が安くなる場合があります。

市街地価格指数とは、一般財団法人日本不動産研究所が、全国の地価を調査し、指数化しているものです。

この指数というのは、現在3,000万円で売ったということは、購入時の時点ならいくらで買ったであろうという金額を合理的に計算するための指数になります。

実際に、この市街地価格指数を利用して取得費を合理的に見積もり、税金の申告を行うことによって、取得費を5%とするよりも税金が低くなった事例もございましたので、購入時の売買契約書がない場合もあきらめずに専門家にご相談いただくと、税金が下がることもあるかもしれません。

全ての事例において市街地価格指数を利用することができるわけではなく、不動産の場所や取得時期等によっても制限されますので、その点はご注意くださいますようお願いいたします。

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