離婚による家の名義変更は離婚届け提出前か後、どちらにした方がいいですか

不動産の名義変更をするときには、法律で決められた「原因」で登記することが必要です。
そして原因によって効力発生の条件があります。離婚を原因として名義変更をする場合には、「財産分与」を原因として、名義変更することになります。

「財産分与」の効力が発生するには、①離婚届を提出している、②財産分与の協議が成立しているの2つの要件が必要となります。

つまり離婚届提出前に、離婚による財産分与を原因として名義変更をすることはできないのです。

 

では離婚届を提出してから、名義変更すればいいんだと安易に考えると痛い目をみることがあります。

まず、不動産の名義変更をするには、夫と妻双方の協力が必要となります。特に名義を失う方については実印や印鑑証明書が必要なので、協力してもらえない限り、不動産の名義変更を行うことはできません。

離婚届けを先に提出したものの、相手方が名義変更手続きに協力してくれない場合、財産分与の調停を裁判所に申し立てるしかありません。

離婚届けを提出してしまうと名実ともに他人になってしまいますので、協力をお願いするのも難しくなってしまうことが多いです。

また、財産分与の調停申し立ては離婚後2年間を経過すると申し立て自体することができなくなります。そうなると、名義変更することがほぼ不可能となってしまいます。

そうならないように、不動産の義変更の手続きと離婚届の提出は並行して行ったほうが上記のリスクは少ないといえるでしょう。

私たちひかり相続手続きサポーターにご相談頂きましたらそういったリスクは回避しながら、きっちり家の名義変更の手続きを致します。
いつでもお気軽にご相談ください。

財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。と民法768条2項で定められています。

この規定により2年を超えると財産分与が出来ないみたいだけどどうしたらいいかと相談にこられる方がいます。

この規定は、家庭裁判所への財産分与の協議の申し立ての期間を制限したものであり、当事者の間で、協議ができた場合には、2年経過後であっても名義変更をすることは可能です。

ただし、協議ができたのにほったらかしにして、相手方と連絡が取れなくなったり、協力を得られなくなったりしてしまった場合には、裁判所の力を借りることができませんので、やはり万が一に備えて離婚をされて財産分与の協議ができたのなら、2年以内と言わずに速やかに家の名義変更したほうがいいでしょう。

また、家の名義変更をしないまま、どちらかが亡くなってしまった場合などはさらに、協力を求めるのは難しくなります。離婚ができて一息ついてしまうということをよく聞きますが、きっちり名義変更も終わらせておかないと後々、またトラブルになりかねませんので、できるだけ、早めの家の名義変更をお願いします。

マイホームを夫婦共有名義で住宅ローンを組んで購入しましたが、離婚をされる場合に、今後、住まれる方だけでは住宅ローンの返済が負担なので、売却をして、それぞれ別の場所に引っ越しをお考えの事例です。

本事例の場合、売却して買主へ名義変更をするということになります。よって夫婦間での名義変更ではなく、まずは買主を探すことになります。通常は、仲介業者などの不動産業者へお願いすることになるかと思いますが、本事例で一番大きなポイントは、売却代金で、住宅ローンをすべて返済できるのかというところです。

仮に、住宅ローンをすべて返済できるのであれば、そこまで難しい話ではありません。

しかし、売却しても、完済まで大きく足りないような場合、通常、売却することはできません。なぜなら、売却した代金で住宅ローンを完済し、担保が何もない状態で、買主へ名義変更しなければならないところ、住宅ローンを完済できないので、担保がついた状態ではだれも買ってくれないからです。

この場合には、通常の不動産取引とは異なり、特に、任意売却という形で、売却をすすめていくことになります。任意売却は、売却代金だけでは、住宅ローン完済に足りないものの、その他の条件を付けたり金融機関と交渉し、担保だけは抹消して、売れる状態にする売却の方法をいいます。もちろん、売却代金からの返済で返しきれなかった分は、売却後に、返済をする必要があります。

任意売却は、通常の不動産の売却とは、異なる手続きや知識を必要としますので、ある程度、任意売却を専門にされている不動産業者さんに相談されることをお勧め致します。

ひかり相続手続きサポーターでは、任意売却を専門に取り扱っている不動産業者様とのお付き合いもございますので、不動産業者様と一緒に名義変更のご支援をしていくことが可能です。

お金の問題で、離婚がしたくてもできない方がいらっしゃいましたら相談だけでも結構です。一度、ひかり相続手続きサポーターまで、ご相談にいらしてください。

離婚をすると、夫婦共有財産が、財産分与として、それぞれの夫・妻の単独のものに振り分けていくことになります。不動産に関しても、名義が夫の単独名義だったとしても、婚姻後に購入した不動産であれば、財産分与の対象となります。

妻が住み続ける場合に、夫から妻への名義変更を怠ると、将来、元夫に相続が発生した場合、その相続人から立ち退きを迫られたりする可能性もありますので、すぐに名義変更の手続きをしましょう。

住宅ローンの支払い終わっており、名義人である夫からの協力も得られるのであれば、手続きとしては財産分与の協議書を作成し、それに基づいて、法務局へ名義変更の申請をすれば、すぐに妻の名義に変えることができます。夫の協力を得られない場合には、家庭裁判所へ財産分与について申し立てることになり、時間と労力がかかりますので、離婚届け提出の際には、財産分与についてしっかり話し合いましょう

また、税金についてですが、このケースではほとんどの税金がかかりません。

検討すべき税金としては贈与税、不動産取得税、譲渡所得税、登録免許税とたくさんの種類の税金がありますが、財産分与による名義変更の場合、慰謝料的に渡すものでない限り、贈与税、不動産取得税についてはかかりません。税務上、財産分与による名義変更は夫から妻へ時価で売ったものとみなし、購入時よりも値上がりしていれば、その分に税金がかかります。

上記のようなケースでは夫も住んでいた不動産ですので、マイホーム特例が適用され3000万円まで譲渡所得税が免除できますので、あまり意識しなくても大丈夫でしょう。このマイホーム特例は基本的に住まなくなってから3年経過すると適用できませんので、やはり早めに名義変更の手続きをしておくべきでしょう

登録免許税については、名義変更すると必ずかかる税金ですので、この登録免許税は支払う必要があります。

離婚にともなって財産分与協議書を公正証書で作成したので、不動産の名義変更をしてほしいとのお客様の相談事例です。

内容は「ご主人様が現在、所有する不動産を奥様が財産分与で取得したので、取得された奥様のみの手続きで不動産の名義変更をできないか?」と言う内容の相談でした。

残念ながら、公正証書があったとしても名義変更手続きは権利を失うご主人様と取得する奥様の双方から共同での申請という形になっており、ご主人様の関与なく名義変更をすることはできません。

公正証書で作成していれば、慰謝料や養育費などの財産分与で決定した金銭の給付をしない場合、裁判所の判決がなくても、相手方の財産にすぐに強制執行することができます。しかし、不動産の名義変更に関しては、公正証書で作成していたとしても、相手方の協力がなければ、強制的に名義変更ができるわけではないのです。

では、公正証書の意味がないじゃないかと思うかもしれません。

上述の通り、金銭債権については、裁判によらずに強制執行することができますし、不動産の名義変更手続きに協力頂けない場合は、裁判所に登記請求訴訟をおこすことになりますが、公正証書で作成されている以上、内容についてはほとんど争いになることはないでしょう。ですので、公正証書で作成されることはとてもメリットのあることだと思います。

幸い今回のお手続きは、不動産を所有されているご主人様から協力をして頂くことができた案件だった為、無事にご主人様から奥様へ不動産の名義変更をすることができました。

このように財産分与に不動産が含まれている場合は、公正証書で財産分与協議書を作成していても、相手方のご協力を得る必要があります。財産分与協議書を作成したところで、安心して肝心の名義変更手続きをすることを放っておくと、いざ、名義変更が必要な時に、相手方に協力してもらえず、名義変更がスムーズにできない場合があります。そのようなことにならないように、財産分与の協議がまとまったらすぐに名義変更をしましょう。

名義変更の相談はひかり相続手続きサポーターへお気軽にお問合せください。

 

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