不動産の遺産分割〜 4つの遺産分割方法〜 | ひかり相続手続きサポーター

不動産を相続する場合は、基本的に相続人で遺産分割するようになります。では自宅を相続した場合などに「不動産はどのように遺産分割されるのか？」についてご紹介します。

遺産分割協議とは？

不動産を遺産分割する場合は、まず遺産分割協議が必要になります。

遺産分割協議というのは、全員の相続人が話し合いをして被相続人の遺産を分ける方法を決定することです。また、遺産分割協議書というのは、書面に遺産分割協議した内容を残して相続する財産を決定するものです。

遺言書を被相続人が残している場合は、基本的に、遺産を遺言書に書かれている内容に従って相続します。

遺言書を被相続人が残していなかった場合は、亡くなった瞬間に被相続人の財産は全員の相続人が法定相続分の比率で共有するようになります。

全員の相続人が共有するままであれば、複数人で不動産を共有しているようになり、全員の共有者が了解しないと不動産を売ることができません。

例えば、不動産の10分の1の自分の持分のみを売ることも法律上はできます。しかし、10分の1のみを買うような人は実際にはいないため、全員の共有者の了解が必要になります。

このようなことから、相続人の中で不動産の相続人を１人選んで、不動産以外の財産をこの他の相続人は相続する方が先々のことを考慮すればいいでしょう。

先々トラブルにならないように遺産分割協議によって、全員の相続人でどのようなものを誰が相続するか決定します。それぞれの相続人がどのようなものを相続するか、しっかりと遺産分割協議書に書いて署名捺印をします。遺産分割協議書ができれば、それぞれの相続人が財産を自由に処分できます。

遺産分割協議が相続人同士でトラブルになってできなければ、審判分割と調停分割という申し立てを家庭裁判所に行って遺産分割を行う方法もあります。

4つの主な遺産分割の方法

遺産分割の方法は、主として4つあり、全員の相続人が合意すると自由に選択できます。しかし遺産分割の方法を決める場合は、全員の相続人で行うためトラブルになる恐れがあります。お金だけが相続する財産の場合は、容易に1円単位まで分割できますが、不動産の建物や土地の場合は単純に半分ずつなどと分割できないため非常に面倒です。

具体的な遺産分割の方法についてご紹介します。

現物分割

相続する財産が、例えば、現金、自宅、預貯金だけの場合は、妻が自宅、現金は長男、預貯金は次男にそれぞれ相続するというように、財産をそれぞれの相続人が相続することを、現物分割と言います。

しかし、相続する財産の中には不動産のように金額を評価するのが困難なものもあるため、現金を相続する財産が多くない人に払うなどの場合もあります。

換価分割

株券や不動産などの相続する財産を、全部あるいは一部を売って現金にして全員の相続人で分けることを、換価分割と言います。

夫の遺産が、例えば、不動産だけの場合、全ての不動産を売って、お金に全て換えて、このお金を半分ずつ妻と長男で分けるものです。

この方法は非常に分かりやすく、お金に換えることによって、遺産分割を1円単位まで行うことができます。

しかし、この方法は、どうしても自宅のみ残しておきたい場合などは困難になります。

また、株券や不動産などの場合は、価格がいつ売るかでも違っており、不動産などを売った場合は税金を納税する必要もあり、相続する財産額が少なくなる恐れがあるため、注意しましょう。

代償分割

父親の遺産が、例えば、自宅だけで、長男と次男だけが相続人の場合、自宅を長男が相続し、自宅を長男が相続する代わりに1000万円の代償金を次男に払うようなものが、代償分割になります。

主として、1人の相続人が不動産を相続した場合に、現金などを別の相続人に払うものです。

この方法が採用される場合は、1人の相続人が被相続人の会社を相続したり、自宅を相続したりする際など、遺産分割したり、売ったりすることが困難な時です。

共有分割

夫の遺産が、例えば、自宅だけ、妻と１人の子供が相続人の場合、妻が自宅を半分、子供が半分ずつというようなスタイルで相続して、全員の相続人で共有するものが、共有分割です。

この共有分割の場合は、れぞれの持分で全員の相続人が不動産を共有するようになるため自宅などを売る必要がないというメリットがあります。

しかし、売る際に全員の共有者の了解が必要になるため、このことが先々問題になって、制約を受けます。さらに、相続人として不動産を共有している人がもし亡くなれば、亡くなった人の子供などが共有するようになるため、不動産を共有する人が増えていき、売る場合に全員の共有者の了解をとることがますます困難になります。共有者数が多くなるほど全員の了解をとるのは、面倒になります。

自宅（不動産）の遺産分割による相談例

親が暮らしていた土地付きの戸建てのみが遺産である、というような場合も多くあるのではないでしょうか。

遺産がこのようにきちんと分割できない、現金化がすぐにできないような不動産の場合は、相続トラブルの要因になる可能性があります。

例えば、土地付きの戸建てのみが親の遺産であるような場合、男2人の兄弟が相続人で、自宅には親と長男家族が一緒に住んでおり、お墓代やお葬式などの諸費用で親が貯めていた現預金は全部使ってしまいました。

次男としては、「自宅を兄貴のみが相続するのはおかしい、兄貴に自宅をあげるので、現金でその分を自分に渡して欲しい」と主張してきました。

しかし、自宅は数千万円の価値があるため、長男としては次男にこれに見合うお金を渡す資金力はありません。そのため、自宅の名義を長男と次男の共有にもできますが、長男としては妻と子供が自宅には住んでおり、万一のことが自分にあった場合は自宅を家族に残したいと思っています。

また、共有名義にすると、次男が今後もし亡くなった時には、権利関係がさらに複雑になります。

このような場合に、複雑な権利関係になっても仕方なく（１）共有名義にする、あるいは（２）分割して次男に現金を渡す、（３）自宅を売って代金を分ける、というようなことになります。

しかし、相続が発生する前に対策を行っておくと、このような相続問題が起きることを軽減させることができます。

今回の相談例の場合でも、遺言書を親が作って共有名義を防止するというようなことや、現金や預貯金として土地付きの戸建てと同じ金額、あるいは半分くらいのものを貯める方法を検討することもできるでしょう。分けることができる現金や預貯金のようなものであれば、話し合いによって解決できることも多くありますが、不動産の場合は簡単ではありません。

土地付きの戸建てなどの不動産が相続財産の中にある場合は、相続のための対策や準備を事前によく検討されるとよいでしょう。