譲渡所得
不動産を売却したことによって生じた所得。
取得費
（売却した不動産（土地や家・建物）の購入代金と取得にかかった金額から減価償却費を引いた金額となります。しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5％相当額とすることができます。）
譲渡費用
不動産を売るために直接かかった費用。
- 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより他へ高い価額で他に売却するために既契約者との契約、解除に伴い支出した違約金のことです。 - 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
(1) 所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算方法
（課税長期譲渡所得金額の計算）
(2) 所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算方法
（短期譲渡所得の税額の計算）
不動産を売却した時の税金の例
課税長期譲渡所得金額の計算
1億5,000万円（売却額）－（1億円（取得費）＋500万円（譲渡費用））＝4,500万円
税額の計算
ａ．所得税 4,500万円×15％＝675万円
ｂ．住民税 4,500万円× 5％＝225万円
ｂ．住民税 4,500万円× 5％＝225万円
復興特別所得税 675万円×2.1％＝14万1,750円
1、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
自分が住んでいた家(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる
特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
■ 特例を受けるための要件
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。 - 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
- 特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※次のような家屋には適用されません。
- この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
２、10年超所有軽減税率の特例
自分が住んでいた家(居住用財産)の所有期間が10年を超えていて、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を
通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
■ 特例を受けるための要件
- 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
- 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
- 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の例
取得費は不明であり、譲渡費用は300万円でした。
「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件を満たしている場合、税金はいくらになりますか？
5,000万円（売却額）－（5,000万円 × 5％（取得費）＋300万円（譲渡費用））＝ 4,450万円（譲渡所得）
3,000万円特別控除
4,450万円（譲渡所得）－3,000万円（特別控除）＝ 1,450万円
10年超所有軽減税率の特例
1,450万円×14.21％ ＝ 206万円(税額)
■ 特例を受けるための要件
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
