今回は、みなさんが建物を新しく建築したときに必要な「建物表題登記」について書いてみたいと思います。

不動産登記規則上、『建物とは、屋根及び周壁、またはこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう』と定義されています。

これは、不動産登記上、建物と認定する為には、

これだけを言われても分かりにくいとおもいますので、具体例をあげて説明しようと思います。

たとえば、土台と柱と屋根のみで周壁が無い状態では、外気分断性に欠け、建物として認定できません。また、工事現場等でよく見かける、仮設の現場事務所においては、コンクリート基礎等で地盤と結着されておらず、定着性に欠け、建物として認定できません。

このように上記①～③の要件を全て満たし、初めて建物表題登記の申請をして法務局が不動産登記法上でいう建物として認定できる状態となります。

また、建物表題登記には、申請義務が課されています。「建物の新築年月日より１ヶ月以内」または「未登記建物の所有権を取得した者については、所有権取得の日から１ヶ月以内」に表題登記を申請しなければなりません。１ヶ月以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料となる規定があります。(しかしながら、これまでに過料となった者はいないと聞きます)

これは、登記記録（登記簿）は不動産取引を行うために備え付けられたものですから、そもそもどのような建物が建てられたのかを公示する必要があります。そのためにも、どのような建物がたったのかを公示するためにも、申請義務を課し、建物が建っているけど登記記録がないということをなるべく避けたいという狙いがあります。

当事務所でも、建物表題登記のご依頼を頂く事は多いですが、上記の申請義務を意識されて表題登記申請をするというより、金融機関からの融資の都合等の事情があり、権利に関する登記の前段として表題登記をされているという印象です。

申請義務がありますが、実際に過料となった事例が無く、また、表題登記をしなければならない理由が無ければ、費用を払って登記をする事に抵抗がある方もいらっしゃると思います。

しかし、未登記のままおいておくと、後々に何らかのトラブルになる可能性があるだけでなく、そのトラブルを解決する為に、表題登記申請にかかる費用以上の費用が発生する可能性もありますので、ご認識のある方は登記申請を再度検討して頂く事をおすすめします。

国税庁の調査によると、贈与税の申告漏れ等の非違（法律にはずれていること）があった件数のうち84.3%が無申告という結果が出ています。
贈与税の申告漏れ財産の内訳のうち、現金・預貯金等がもっとも多く、117億円で全体の6割を占めています。金銭での生前贈与に対して、必要な贈与税の申告をしていないケースが大半を占めているということでしょう。

また、節税対策として生前贈与を行ったとき、しっかり正確に税務調査対策をしておらず、相続税の税務調査で「連年贈与」や「名義預金」などと判断され、贈与税の対象にされてしまうこともあります。
贈与税の時効は、申告期限から5年となっており、悪質な場合は7年となっています。このため、相続開始前およそ7年以内に生前贈与がなかったかどうかを調べられます。

そして贈与税の申告、納税が行われていなければ課税され、その際、延滞税や無申告加算税等の重いペナルティーもついてきます。
生前贈与は、十分な税務調査対策をしながら行うことが大切です。

みなさん、こんにちは。 ひかり土地家屋調査士法人の大栢です。
今回は、「土地家屋調査士が代理人として申請する表題登記（表示登記）と司法書士が同じく代理人として申請する権利登記の違い」についてお話したいと思います。

不動産登記とは

「大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿、登記記録）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。」（法務省HPより一部抜粋）

登記簿に記載する登記記録は，土地１筆、又は１個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。そして、表題部への登記を表題登記（表示登記）、権利部への登記を権利登記と呼んでいるのです。

表題部に登記されている内容

• 土地の場合
  「所在」「地番」「地目」「地積」「原因」「所有者」が記録されています。
  所在は地番までの住所であり、地番のみを表記し、地目とは利用状況の種類（家が建っている土地なら宅地、畑なら畑、田んぼなら田 など）、地積は土地の面積、原因はこれまでのその土地に係る登記の推移（土地を分けたなら分筆、地目が変われば地目変更などが表記されます。）、所有者はその土地の所有者を記録されています。
• 建物の場合
  「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「原因」「所有者」が記録されています。
  所在は地番まで表記され、家屋番号と呼ばれる番号が記録されます。種類は、どのような利用をされているかが記録され（住宅なら居宅、アパートなら共同住宅など）、構造とはどのような材料でどんな屋根で何階建てなのかが記録されます（木造かわらぶき2階建など）。床面積は、建物内の面積を表記しています。原因はこれまでのその建物に係る登記の推移（いつ新築されたのか、いつ増築されたのかなど）所有者はその建物の所有者を記録されています。

上記の表題部の内容に変更が生じた場合や、新しく建物などを建築した場合などに表題部の登記が行われます。

権利部について
権利部は、甲区と乙区に分けて記録されます。

• 甲区には、その不動産の「所有権」に関する事項が記録されています。
  内容は「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」が記録されています。
  順位番号は、登記された順番を表しています。登記の目的は、建物新築の場合の「所有権保存」や売買契約や相続などによる「所有権移転」など、どんな目的で登記がされたのかが記録されます。受付年月日は、登記を受け付けた日付です。原因には、どのようにその所有権に関する権利を得たかという原因を示しています。「売買」「相続」「贈与」などが挙げられます。その不動産（土地又は、建物）の所有者が誰か？その氏名と住所が記載されます。権利者その他の事項には、その不動産（土地・建物）の所有者について、その氏名と住所が記録されています。
• 乙区には、不動産の所有権以外の権利に関する事項が記録されています。
  所有権以外の権利とは抵当権や根抵当権、質権などの「担保権」や地上権や賃借権などの「用益権」です。
  乙区の内容は「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」が記録されています。
  順位番号は、登記された順番を表しています。登記の目的は「抵当権設定」など所有権以外の権利について記録されます。受付年月日は、登記を受け付けた日付です。原因には、どのようにその所有権に関する権利を得たかという原因を示しています。「平成○年○月○日金銭消費貸借平成○年○月○日設定」というように記載されます。権利者その他の事項には、権利が抵当権なら「債権額」「利息」「損害金」「債務者」「抵当権者」などが記録されます。

表題部の登記は、土地・建物に変更が起こった場合や、新しく新築した場合など、現在の状と登記記録の内容を一致させるための登記です。
この登記を扱う専門家を、「土地家屋調査士」といい、現地にて土地・建物の調査行っています。

権利部の登記は、新しく家を建てた場合の保存登記や、買った場合等の売買による移転登記等の所有権に関する登記です。
この登記を扱う専門家を「司法書士」といい、不動産取引に立会、公正な立場から取引を円滑に行い、また、相続が発生した物件に対しては迅速に対応しています。

ご自分の不動産について、気になることがある場合、例えば、ご親族が亡くなったのでどうしたらいいのか、子供・兄弟に不動産の名義を変更（贈与）したいけれどどのような手続きが必要なのかなど、お気軽にお問合せいただければ、当事務所の各専門家が丁寧にご説明させていただきます。