夫婦で共有名義になっている不動産があったとして、夫婦が離婚したからといって自動的に名義が変わるわけではありません。

夫婦間で離婚に伴う財産分与の協議をし、その協議に基づいて不動産の名義変更をすることによって共有関係を解消することができます。

離婚に伴う財産分与の協議書は夫婦の間で、夫婦の共有財産をどのように清算していくかを協議し、その協議の結果を書面として残していくことになります。

離婚協議の中で多いのが、持ち家をどうするかということになるでしょう。
例えば、妻が家を出て行って、夫が住み続ける場合に、夫婦共有財産の場合には、妻の名義を夫に分与し、その代わり、住宅ローンは住み続ける夫がすべて支払うといったような内容などです。

ただし、住宅ローンについては夫婦間の協議だけで決められるような単純な話でないこともあります。夫婦の一方のみが借入をしている場合、夫婦が連帯債務者として共同で借入をしている場合など様々な場合がありますが、住宅ローンの契約の中で、銀行の承諾なく担保不動産の名義を変更することを禁じている場合がほとんどだからです。

よって住宅ローンを組んでいる場合には、事前に銀行の承諾を得た上で、夫または妻へ名義変更するのがベストと言えます。

しかし、夫婦が連帯して借入していた場合に、離婚によって債務者が一人になってしまうことは銀行にとってマイナスなので、承諾してもらえないケースも多々あります。その場合には、債務者が一人になっても借入してもらえる他の銀行への借換などの方法を検討する必要があります。

共有不動産を一方の名義に変更する際の税金について

離婚により夫婦共有不動産を一方の名義に変更する際には、以下の税金が関係してきます。

贈与税 → 原則かかりません。

ただし、以下の場合には贈与税がかかる可能性があります。

1. 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合
2. 離婚が、贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合

譲渡所得税 → 原則かかります。

「財産分与のときの不動産の時価」が「不動産取得時の時価（建物については減価償却後の価額）」よりも値上がりしていれば、その差額（＝譲渡益）に対して、財産分与をした方に譲渡所得税がかかります。

しかし、下記の特例もあり、実際にはかからない場合も多いです。

1. 譲渡所得が発生していなければ、課税はされません。
2. 居住用不動産の場合は3000万円の特別控除があります。

不動産取得税 → 原則かかりません。

ただし、贈与税と同じく以下の場合には不動産取得税がかかります。

1. 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合
2. 離婚が、贈与税や相続税を不当に免れるために行われたと認められる場合

登録免許税 → 必ずかかります。

登録免許税は登記名義を変更する際に納める税金なので、財産分与で名義を変更する場合には必ず納めることになります。

その他、子供がいる場合には、親権や養育費について離婚協議書に記載することになります。また、夫婦間で私文書として財産分与の協議書を作成することもできますが、公証人役場で公正証書として作成することにより、子供の養育費などの支払いをしてもらえない場合に裁判をせずに強制的に支払いを要求することが可能になります。

離婚による持ち家・マンションの名義変更のご相談はこちら