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自宅(居住用財産)を売却したときの特例

自宅(居住用財産)を売却したときの特例

1、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自分が住んでいた家(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる
特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

■ 特例を受けるための要件

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除例の適用を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
    (注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」をご覧ください。)。
  • 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
    1. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    2. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
  • 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
  • 特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※次のような家屋には適用されません。

  1. この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  2. 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  3. 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

2、10年超所有軽減税率の特例

自分が住んでいた家(居住用財産)の所有期間が10年を超えていて、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を
通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

■ 特例を受けるための要件

  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
  • 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の例

相続で取得した自宅を平成25年3月に8,000万円で売却しました。
取得費は不明であり、譲渡費用は300万円でした。
3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件を満たしている場合、税金はいくらになりますか?

5,000万円(売却額)-(5,000万円 × 5%(取得費)+300万円(譲渡費用))= 4,450万円(譲渡所得)

3,000万円特別控除

4,450万円(譲渡所得)-3,000万円(特別控除)= 1,450万円

10年超所有軽減税率の特例

1,450万円×14.21% = 206万円(税額)

不動産売却時の税金

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